兰乔圣菲
有时需要退后评估市场，尤其是在高波动。
根据区域和时限，一些变量会影响比别人更多的价值。 其中特别重要的变量是供给与需求。 我们已经看到了这个比例不同价格层次之间的许多领域，我们在这篇社论覆盖，但我们从来没有站在后面和研究如何供求 
按地区历史上已趋于平衡。 当我们遇到这对兰乔圣菲的分析，我们发现了一个历史的不平衡。
规划A显示上市出售物业的平均每日成交张数从1997年1月- 2008年10月兰乔圣菲（ 本分析的目的定义为上市92067和92091zip代码的圣地亚哥多重上市服务的所有连接和分离住宅物业 ）。 有趣的是，在过去的一年或两年的库存水平，尽管攀登，都没有超出历史最高。 事实上，库存水平增长更快，更高，从2001年 - 2003年，比他们在过去4年。 只是从供应的角度来看，兰乔圣菲正在健康。
然而，正如我们都知道，电源是只有一半的画面。 当我们采取平均存货除以物业卖给我们得到图B。这说明供应/需求比例已超过过去10年来的趋势。 从本质上讲，这个图表代表多少性能每出售物业出售的历史。 这一比例一直呈扁平，在大多数情况下，有一些波动。 除了在2005年开始， 
这个比例已趋势向上，设置一个新的最高，新的平均高点。
这已经导致主要来自出售物业数量的减少。 总体而言，销售下降了超过库存攀升，向买方市场倾斜的供给/需求比，提供平均每买方更多的潜在属性。 这并不奇怪，更多的卖家时，买方竞争，价格软化，通常会出现...但不一定。
这种明显的矛盾，表现在图C，而提供许多兰乔圣菲2008年同期比较，今年前9个月到2007年的参数，比去年同期的差异。 在10年的库存图表展示，供应不断增加，在过去的两年中，但销量已下降速度大于供给一直在增长，导致供给/需求比上升趋势 
在所有三个价格层次。 因此，人们希望在所有这三个价格段的价格下跌，以及，但中间层（属性与原来的275万美元之间，上市价格 - $ 4.5M）实际上已经出现了5.0％的平均价格上涨，尽管它有最大出售其物业的百分比下降。
创建这个矛盾是市场的时间。 即使在这个价格层的买家有更多的属性选择，卖方已经持有了它们的价格，推动营销时代几乎增长了50％，销量下降。 这个充满活力的代表卖方并不急于出售，从而保持价格水平。 问题是，这是一个短期的战术。 在某些时候，营销时间得到延长不切实际的工期和出售物业缩小的数量不能满足正常迁移的水平。 展望未来将是一个重要的见底前兆并列销售面积亚时间表的供应/需求趋势。
德尔马
同样兰乔圣菲，德尔马（ 定义为这一分析与圣迭戈多重上市服务为92014邮政编码列出所有连接和分离住宅物业的目的 ）经历了出售物业的数量下降。 一个人不能帮助，但 考虑如何影响德尔马的房地产市场。 由于我们发现，兰乔圣菲 下滑单独出售物业的数量并不一定意味着价值的下降。 那里 比一个简单的一对一的关系涉及更多的变数。
一个更好的指标是看在德尔马的历史的供给/需求比。 如果我们让物业可供出售的数量占供应量（或库存）和销售代表的需求特性的数量，那么我们就可以研究如何供应超过需求的比例已趋于历史。 这个比例基本上代表了每出售物业出售物业的数量。 较低的比例有利于卖方;较高的比例，购房者。 显然，这个比例增加，购房者有更多的选择。 这个较大的库存增加了买方的购买被低估的物业（或得到一个“偷”），从而降低电流可比的概率，有可能创造一个向下估值的动态循环。
为了创造这个历史的供应/需求趋势，我们计算德尔马的历史库存从1997年1月 - 2008年10月（图四）。 兰乔圣菲一样，每天平均库存开始在攀岩 
从2005年开始。 一直在上升骤降，不过，一般的道路一直向上，自从。 两次库存水平达到历史新高成立于1997年（巧合的是，靠近圣地亚哥的最后房地产底部），平均每天接近210楼盘。 然而，自2005年以来，库存水平不破，设置新的历史库存记录。 然而，德尔马似乎要测试的210库存标志。
这是不出售物业的情况。 下降有显着新的低点。 当我们以历史的库存水平和除以出售物业的数量，我们得到供应超过需求，如下面图五所示，我们看到同样的模式在兰乔圣菲展出的。 比例一直稳步上升2005年以来，创造新的高点。 在这一时期开始，我们看到每 
出售物业之间有5 - 10物业可供出售。 已提高到每人每出售物业出售近25属性。
是否可以预计这一平均价格大幅下降，德尔马？ 不一定。 并非所有领域的行为同样要增加供给/需求比。 其中一个重要的考虑因素是：拒收卖方有卖吗？ 德尔马高端的领域，往往有较低的贷款价值比率，较低的债务对收入比率，创造更大的财政必要的资金上的部分卖家的变量。 然而，这些因素不会对供给与需求创造的完全豁免权。
正如我们在兰乔圣菲看到，可容纳高端卖家的价格比大多数不再，即使在供给过剩的条件下。 而且，像我们提到的兰乔圣菲，只工作了这么久，如果供应继续超过需求。 德尔马的高端库存，原来的挂牌价格大于$ 2万元的物业，例如，增加了近一倍，从2008年1月至2008年10月。 因此，尽管卖家提高他们的营销时代，比去年同期增长40％，平均价格已经下降德尔马（图F）的价格比其他任何层。 因此，重要的是看一个社会的整体 
供应/需求的变化，我们必须记住，每个价格层，社区内有其自身的供应/需求平衡。 这是同样重要的是看该亚群的供应/需求的历史和已经失衡摔跤多久。
接下来是什么？
当审查的数据，我们将一起为兰乔圣菲和德尔马，重要的是要记住，这些领域包括亚群，一些表现比别人有很大的不同。 例如，在德尔马的属性，在沙滩上是不同的表现，比德尔三月同样，马兰乔圣菲物业兰乔圣菲物业的一些其他类型的行为不同于其他一些领域。 我们在这里提出的是一个总的快照，这些亚群个别地区融合。 我们还集成了数据，来解释个人的房地产市场。 在下个月的版本，我们将研究拉霍亚和索拉纳海滩/ Encinitas。
书面琳达和汤姆·桑塞
威利斯艾伦房地产
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