Trop souvent, nous voulons comprendre la santé de notre local de l'immobilier, mais ne peut trouver soit des données brutes ou des statistiques générales qui semblent déconnectés, contradictoires, ou sans explication. Afin de vous aider à rester informé sur les zones locales, de manière objective, PREMIER sera suivi de la santé des différentes régions de San Diego à chaque édition. Dans cette édition, nous regardons à Rancho Santa Fe et La Jolla.
Rancho Santa Fe Immobilier de luxe
Dans le contexte actuel, la question la plus gênante analytique lors de la comparaison historique immobilier 
performance pour la performance actuelle est le manque de volume des ventes par rapport. Lorsque l'on compare à Rancho Santa Fe immobilier de luxe (défini dans le but de cette analyse que toutes les propriétés attachées et détachées résidentiels énumérés avec le Service San Diego Multiple Listing pour les 92067 et 92091 codes postaux) pour le premier trimestre de 2008 au-et-unième trimestre de 2009, cette question devient particulièrement apparente, surtout lorsque l'on compare les changements des prix médians.
Nous segmenté ce marché en 3 groupes selon leur prix d'inscription initiale: 1) Propriétés inférieure ou égale à 2,75 millions de dollars; 2) Propriétés supérieure à $ 2,75 millions et inférieur ou égal à 4,5 millions de dollars, et 3) Propriétés supérieure à 4,5 millions de dollars. Il ya un an, tous les trois segments de prix combinées ont eu 37 ventes pour le premier trimestre de 2008. Cette année, le premier trimestre a seulement 23 des ventes. Quand on regarde les segments de prix individuels, au premier trimestre de 2009 a eu 9 ventes dans le segment bas prix, et 7 et 7 dans les deux autres. Ainsi, lors du calcul de la variation des prix médian, une grande partie de la période à période la variabilité se produit, pas nécessairement des changements de prix intrinsèques, mais plus de taille insuffisante des échantillons de comparer d'année en année des changements.
Par exemple, le segment le moins cher, les propriétés avec un prix d'inscription initiale inférieure ou égale à 2,75 millions de dollars, «mathématiquement» a connu une baisse des prix de 54,7% médian (graphique A). Toute Rancho Santa Fe agent immobilier vous dirais, "c'est ridicule", mais techniquement il n'est pas. Du point de vue d'évaluation du prix intrinsèque, il est. Mais, à partir d'un point de vue statistique, il n'est pas. C'est le résultat d'une taille insuffisante de l'échantillon pour représenter avec précision le comportement des prix qui sous-population. Essentiellement, 9 des ventes pour un quart de représenter tous les foyers de moins de 2,75 millions de dollars n'est pas un nombre suffisant, même à Rancho Santa Fe où l'on serait la chance d'avoir dans des 2,75 millions de dollars.
Ironiquement, la plupart des marchés d'aujourd'hui immobilier connaît les mêmes problèmes d'évaluation que les grandes banques font face à leurs actifs. Marché-to-market évaluation devient douteuse, au mieux, dans des conditions non liquides. La méthode la plus commune de résidence de véritables méthodes d'évaluation immobilière est l'évaluation d'une maison par rapport à d'autres maisons comparables vendues récemment. Il s'agit essentiellement d'une évaluation du marché au prix du marché, en comparant les actifs similaires à des actifs similaires pour obtenir un prix. C'est une bonne pratique quand il ya des actifs comparables, mais quand il ya si peu de ventes, les comparables n'existent pas, ce qui conduit à des prix erronés ou la reconstruction des prix tout aussi douteuse, où chaque maison est personnalisée et il n'ya pas deux lots sont égaux.
Dans ces conditions, la sous-population d'analyse perd de sa valeur. Un pas en arrière le plus à gagner d'un échantillon plus large de la population au détriment de la sous-population de précision. Quand nous faisons cela, nous voyons que Rancho Santa Fe, dans son ensemble, a connu une baisse des prix de 2% du revenu médian entre les deux premiers trimestres de 2008 et 2009 (graphique A). Nous voyons aussi d'autres indications de l'illiquidité, c.-à-inventaire global en hausse de près de 18% et des ventes en baisse de 38%. Le plus grand facteur de prédiction de l'évaluation Rancho Santa Fe de l'immobilier de luxe est maintenant la patience et / ou moyens financiers de ses vendeurs pour traverser la tempête économique systémique.
Immobilier La Jolla de luxe
Dans l'ensemble, La Jolla de luxe du marché immobilier résidentiel (défini dans le but de cette analyse que toutes les propriétés attachées et détachées résidentiels énumérés avec le Service San Diego Multiple Listing pour les 92037 codes postaux) ont connu presque une baisse de 20% du prix médian lorsque l'on compare le premier trimestre de 2008 à la même période de 2009. Heureusement, en raison du volume des ventes naturellement plus élevé à La Jolla par rapport à Rancho Santa Fe, nous avons été en mesure de discerner qu'une grande partie de cette baisse des prix a entraîné des propriétés égales ou supérieures à 750 000 $.
Nous segmenté le marché en prix d'inscription initiale: 1) Propriétés de moins de $ 750,000; 2) Propriétés plus 
ou égale à 750 000 et moins de $ $ 1.750.000, et 3) Propriétés supérieure ou égale à 1.750.000 $. Globalement, les ventes ont diminué de 18%, avec 98 propriétés vendues dans le premier trimestre de 2008 comparativement à 80 propriétés dans le premier trimestre de 2009. Fait intéressant, les ventes ont augmenté de 7% pour les propriétés de moins de $ 750,000, avec 29 propriétés vendues au premier trimestre de 2009, comparativement à 27 durant la même période de l'année 2008. Par conséquent, même si les ventes totales sont en baisse pour La Jolla de 18%, tout cela est venu à partir des propriétés à un prix d'inscription initiale, supérieure ou égale à 750.000 $.
Cette tendance se poursuit, même quand on regarde les variations de stocks. Inventaire des propriétés de moins de 750.000 dollars a diminué de près de 25%. Moyenne quotidienne des stocks pour le premier trimestre de 2008 était de 120 propriétés. Moyenne quotidienne des stocks pour le premier trimestre de 2009 était de 91 propriétés. Il s'agit d'un signe de bonne santé, en particulier lorsque les ventes de ce segment de prix sont en hausse de près de 8%. Toutefois, cela ne peut pas en dire autant pour les deux autres segments de prix, qui ont tous deux connu des niveaux de stocks plus élevés. Le segment le plus élevé des prix, les propriétés avec un prix d'inscription initiale, supérieure à 1.750.000 dollars a connu une augmentation de 31% des niveaux de stocks, va d'une moyenne quotidienne de 162 dans le premier trimestre de 2008 à 213 durant la même période de l'année 2009. Le segment de prix moyenne a également connu une augmentation des stocks de 9%. Essentiellement, les propriétés de plus de 750 000 $ sont devenues plus abondantes sur le marché, tant et si bien, ils ont poussé l'inventaire global de La Jolla en hausse de 8%.
Il n'est pas surprenant, les propriétés avec un prix d'inscription initiale supérieure à 750 000 $ ont également connu les plus fortes baisses des prix médians. Dans l'ensemble, le prix médian de La Jolla a diminué de près de 20% lorsque l'on compare le premier trimestre de 2008 au premier trimestre de 2009. Une grande partie de cette baisse provient de propriétés de plus de 750.000 dollars, qui venait de l'offre de cette sous-population à une grave crise / déséquilibre de la demande citée ci-dessus. Le segment de prix inférieur fait beaucoup mieux avec seulement une baisse des prix de 3,5% la médiane, en grande partie en raison de sa plus forte offre / demande de position. Il semble que ce segment de prix inférieur est lui-même corriger avant que les deux segments supérieurs de prix. Franchement, ce n'est pas tout à fait surprenant, compte tenu de ce segment de prix inférieur a été le premier à être touché par la tempête. Il peut juste être le premier à sortir de trop.
Écrit par Linda et Tom Sansone
Willis Allen Immobilier
www.LindaSansone.com
Téléphone (858) 775-6356
