EL ESTADO DE SAN DIEGO BIENES RAICES
Con todo lo que se ha escrito sobre el estado del mercado inmobiliario de lujo, ya sea a nivel nacional, estatal o del condado de San Diego, es importante reconocer que lo que se publica es una visión muy amplia del mercado, y este punto de vista puede ser o puede no se aplica a un área específica. Así como los patrones del clima varía según la ubicación, el mercado de bienes raíces pueden diferir considerablemente de barrio en barrio. En esta edición, estamos buscando a las comunidades de Luxury Real Estate Rancho Santa Fe y Luxury Real Estate La Jolla. El próximo mes vamos a actualizar esas dos áreas y también añadir tres más (Del Mar, San Diego, y el Valle de Carmel) y por el mes de agosto se tendrán los primeros seis (Encinitas y Solana Beach) cada mes para que Diegians San sabrá lo que está sucediendo en el mercado de bienes raíces en sus barrios.
El enfoque: Como con cualquier análisis detallado del mercado, es esencial que nos fijamos en la actividad de ventas pasado por las categorías de precios con el fin de entender cómo las ventas actuales en comparación con la actividad de ventas pasado. Adicionalmente, es importante para comparar el número de la mayoría de las ventas recientes con el número de propiedades en el mercado. Esto ayuda a entender cómo la relación oferta / demanda ha afectado y seguirá a los valores de impacto y ayuda a pronosticar el número de ventas que pueden ocurrir en el futuro. Esta información es vital para el desarrollo y aplicación de estrategias de marketing y de precios tanto para los vendedores y compradores.
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La Jolla:
La tabla y el gráfico muestran el número de ventas de viviendas cada año en función del precio y se comparan con las ventas de este año a través de 18 de mayo (cuando este tema de la Premier a la imprenta). También definen el número de fideicomisos abiertos así como las propiedades que figuran actualmente. Una revisión de la tabla y el gráfico indica La Jolla tiene un poco menos de un inventario de un año de cotización (número actual de las listas divididas por el número total de las ventas en 2008). En 2005, La Jolla disfrutar el mayor número de ventas-960. Había 513 ventas el año pasado, lo que representa una reducción de 46.5 por ciento desde el pico en el año 2005. Al observar los rangos de precios específicos, de La Jolla tiene un mercado muy activo en los hogares de conectar y desconectar por debajo de $ 1 millón. El nivel de inventario en este rango de precio es un poco más de un suministro de seis meses, proporcionando a los compradores y vendedores de la comodidad de la relación más equilibrada de la oferta y la demanda en La Jolla. Al revisar la actividad de ventas, como se muestra a continuación, varios factores relevantes son evidentes. Por ejemplo, hubo 10 ventas de más de 6 millones de dólares en 2008, frente a 7 en 2007. 2004 proporcionó el mayor número de ventas dentro de este rango, con 12 casas de venta de más de $ 6 millones. Esto indica que el mercado de más de $ 6 millones más o menos estable desde el pico de 2004 a 2008. Parece, sin embargo, que el nivel de ventas de más de $ 6 millones en la actualidad disminuyendo. A través de 18 de mayo, sólo ha habido dos ventas reportadas a través de la MLS y no hay fideicomisos abiertos. Con 40 anuncios activos, existe una oferta de cuatro años de los hogares que figuran actualmente en esta gama de precios (la lista de activos dividido por las ventas totales en 2008).
¿Qué significa esto: A través de 2008, el número total de las ventas por encima de $ 6 millones no se redujo significativamente. Sin embargo, con sólo dos propiedades de haber cerrado a través de 18 de mayo, sin fideicomisos abiertos y con 40 propiedades actualmente en el mercado, los vendedores se enfrentan ahora a una competencia significativa y están compitiendo por un menor número de compradores. Un mejor equilibrio entre la oferta y la demanda dentro de este rango de precio dependerá de los vendedores que hacen una de dos cosas. Los vendedores que quieren competir por uno de los pocos compradores que reducir sus precios y los que deciden no lleven a sus casas del mercado. A medida que estos ocurren dos cosas, con el tiempo vamos a lograr una relación equilibrada entre la oferta y la demanda y nuestro mercado se estabilizará.
El revestimiento de plata: Con menos de un año de suministro de inventario a través de la amplia cuota de mercado, de La Jolla está posicionada para liderar el mercado de lujo de vuelta a la estabilización. Siempre hay compradores que quieren comprar y en el mercado de hoy tienen la oportunidad de seleccionar entre un número mayor de hogares. Esta selección, junto con los valores de nuestro mercado competitivo les brinda, hace que sea un buen momento para comprar.
Rancho Santa Fe:
Una revisión de la tabla de arriba y el espectáculo gráfico que en 2004 hubo 352 ventas en comparación con 166 en 2008, una reducción del 53 por ciento. Al revisar esta información, varios hechos interesantes quedado claro. Por ejemplo, en 2004 13 viviendas vendidas por más de 6 millones de dólares en comparación con 14 casas en 2008. Dentro de esta gama de precios de 2006 ganó la carrera con 22 ventas. Esto equivale a una disminución del 38 por ciento desde 2006 hasta 2008. En lo que va de 2009, 5 de ventas han registrado más de $ 6 millones. Si este número de ventas se extrapola hasta el final del año, sugiere que el año podría terminar con sólo 11 de ventas. Para entender cómo este nivel de precios llevará a cabo en el futuro, el factor más importante es cuántas viviendas se enumeran dentro de este rango. A partir del 18 de mayo, había 65. A partir de los 14 las ventas en 2008, lo que equivaldría a una oferta de 4,64 años (65 dividido por 14).
¿Qué significa esto: A través de 2008, el número de ventas de más de $ 6 millones no ha sido golpeado tan duro como el número de ventas por debajo. Sin embargo, con 65 propiedades que figuran a la venta más de $ 6 millones, los vendedores de estos anuncios se enfrentan a una competencia significativa. Al comparar el número histórico de las viviendas vendidas por encima de $ 6 millones y comparándolo con el número de anuncios en este mismo rango de precios, los vendedores que poseen este tipo de propiedad más probable es que hacer una de dos cosas. Los vendedores que quieren mejorar sus posibilidades de ser una de las casas para vender a reducir sus precios para captar un comprador. Aquellos que decidan no para ser más competitivos con el tiempo se llevará a sus hogares fuera del mercado. A medida que estos dos eventos se producen, con el tiempo vamos a lograr una relación equilibrada entre la oferta y la demanda y nuestro mercado se estabilizará.
El revestimiento de plata: Los compradores de hoy apreciamos mucho la gran variedad de casas para elegir y reconocer la oportunidad de compra en este mercado altamente competitivo les proporciona. La combinación de las oportunidades de compra disponibles y el reconocimiento de los vendedores de los beneficios y la necesidad de ser competitivos con sus precios, la actividad de ventas comenzará a acelerar.
Más información: El próximo mes vamos a actualizar estas dos áreas, también se sumará Del Mar, San Diego, y el Valle de Carmel y en agosto tendremos Encinitas y Solana Beach. Estas áreas se actualizará hasta el final de 2009. Si desea obtener información más detallada no dude en ponerse en contacto con Andrea Dougherty y Michael Taylor.
Escrito por
Michael Taylor y Andrea Dougherty
Prudential California Realty
858-759-5950
www.RsfRealEstate.com
Los datos representan la actividad de varios agentes. Los datos no representan la actividad de venta de propiedades que no cotizan. Los datos pueden no ser del todo correctos.
Fuente: Bolsa SD / Sandicor, Inc. Andrea Dougherty y Michael Taylor no representan, ni garantiza la exactitud de estos datos. Si usted tiene alguna pregunta con respecto a la información anterior o cualquier otro asunto de bienes raíces, por favor
no dude en llamar. Información sujeta a cambios.
