房地产

拉霍亚

拉霍亚（ 本分析的目的定义为圣地亚哥多重上市服务为92037邮政编码列出所有连接和分离住宅物业 ）在过去的12年里，已经看到其库存（或物业的平均每日上市数量销售）的上升和下降，这主要是由于季节性因素。 然而，仅在过去2年已拉霍亚设置记录的库存高点（图一）。 通常情况下，拉霍亚的库存水平将300和450之间波动的属性。 在过去的2年中，​​库存水平一直波动之间的450和600性能，几乎创造一个完全不同的市场。

复利额外的供应一直在减少需求（或出售物业的数量）。 在这个相同的12年期间，每月的销售额通常波动60和80之间的性能。 然而，在过去2年，每月的销售已下降到40至60岁之间的属性。 这种需求和供给的分歧，激怒供过于求的状况。 这两个变量意味着多单。 他们必须在其他方面进行分析。 如果库存上升比例在销售上升，值支持。 它是一个或两个这些变量成为当值容易改变的其他脱臼。 在过去2年，拉霍亚已经看到了这两个变量彼此距离，以及设置新的个别极端。 这是由库存销售比的例证。 从历史上看，这个比例已经约6％挂牌出售。 在过去的2年，这个比例已经翻了一番。

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然而，之前，我们把婴儿连同洗澡水，有考虑一些利好消息，如果我们仔细看，取决于您是买方或卖方。 尽管库存水平波动一直在450 - 600属性（比300的历史规范 - 450），在过去4个月的库存已下降到约450属性。 不仅如此，但是，如果我们看一下在拉霍亚内的各个价格层次，一些更好的形状，是比其他人从供给/需求的角度看。 请记住，一个整体的邮政编码统计代表亚群内，ZIP。 这是一个错误的假设，他们看起来彼此，就像它是一个错误的假设一个ZIP看起来像它的县。

例如，我们分割的La Jolla的真正的房地产分为3原上市价格价格层次：1）物业少超过$ 750,000; 2）属性大于或等于$ 750,000和少超过$ 1,750,000;和3）属性大于或等于$ 1,750,000。 马上，我们可以看到，与原来的挂牌价格低于$ 750,000物业的库存已下降趋势显着（图B）。 当我们到2007年同期比较，2008年首10个月，库存已下降了25％。 不仅如此，但新上市的下降，销售增加，营销时代已经成为这个价格层（图C）较短。 虽然，中位数价格已下跌8％;然而，这个价格层取得了巨大的进展，朝着建立正常的市场条件。

另一方面，上面两个价格层没有提出这样一个稳定的库存下降（图B）。 只因为夏天的中间层，减少库存，最有可能季节性的结果，和价格上层是达到创纪录的水平仍然相对去年以来没有变化。 本上的价格层，高出近40％的营销时代，从去年的销量下降近30％，这个亚群出现最脆弱的供应/需求错位发生在拉霍亚。 虽然中间层似乎仍然是软的，它也看起来是进一步纠正自身的。 价格有所回落，加快关闭，并帮助维持去年同期相比，今年的需求。

展望未来，这将是重要的是保持总供给和需求趋势的眼睛上面提到，特别是75万美元以上的属性。 然而，在同一时间，这将是不合理的期望完全达到历史规范。 大家都知道，前进，信贷或包销准则比以前严格...是理所当然的。 因此，将有资格购买住房。 少的资格意味着更少的潜在买家，从而减少销售。 更少的销售，这意味着较少的营业额或翻转，由于人工赞赏。 最终的结果将是历史标准较低;然而，一个更加稳​​定的价格和准确的市场。

索拉纳海滩/ Encinitas

巧合的是，当我们回顾历史库存或平均每天上市出售的物业在过去12多年的索拉纳海滩/ Encinitas（ 本分析的目的定义为所有的连接和分离住宅物业与圣迭戈多个上市数量为92075和92024邮政编码），分别列出的服务 ，它看起来像很多拉霍亚。 从历史上看，库存200 - 450物业之间的趋势。 然而，像拉霍亚，在过去2年的索拉纳海滩/ Encinitas库存已偏离其历史潮流，创造更高的低点和高点（图四）。 （这是不是在全县范围内的全球性现象，例如，兰乔圣菲，索拉纳海滩和Encinitas的邻居，不破其历史库存趋势水平。见这篇社论2008年11月版。）

利好消息是，这些新的更高的库存水平尚未在过去2年增加。 他们最初飙升2年前，推动约650属性的库存水平。 从那时起，库存一直在一个向下的方向波动，但不会低于400性能下降：一个数字，是历史潮流，而不是地板天花板附近一次。

然而，尽管库存水平已走向小康的高点，从两年前（图五），它可能不喜欢它的索拉纳海滩/ Encinitas房地产市场。 正如我们上面提到，在拉霍亚段，是市场“感觉”是不是绝对的库存水平，但库存销售，或供应到需求的比例。 这个比率指的是每人每出售物业出售物业的数量。 从历史上看，每月销售额有80之间的平均趋势 - 100属性。 对2004年年底，销售额已下降趋势。 过去12个月的销售趋势一直介于40 - 60性能。 因此，尽管库存已经从2年新高下降，销售已下降更快，导致在增加供给/需求比。 平均索拉纳海滩/的Encinitas买方和卖方，这种趋势继续下去，成为越来越多的家庭，每出售家出售。

当我们细分市场进入价格层次，并期待在如何已为每一层的供应/需求比趋势自2007年1月以来，我们看到一些各层之间的差距。 对于这种分析，我们分段索拉纳海滩/ Encinitas真正的房地产分为3组，原房产的价格：1）物业少超过$ 750,000; 2）属性大于或等于$ 750,000和少超过$ 1.3万美元;和3）属性更大大于或等于130万美元。 总人口一样，上面两个价格层已上升趋势自2007年以来，基本上每人每出售物业出售物业的数量增加一倍。 从绝对的角度来看，最高的一层，与原来的挂牌价格大于130万美元的物业，拥有目前最大的供应/需求比例，然后中间层，最后下层。 下层，与原来的挂牌价格低于$ 750,000的性能，是有基本上是相同的供应/需求比今天，时至2007年1月相比，只有两层。 2007年一月至2008年11月的方式部分，它像其他两层上升，但它是唯一的价格回落和纠正自己回至2007年的水平层。

重要的是要意识到，即使下层已纠正2007年1月的供应/需求的水平，这些水平仍然偏高，对历史规范。 然而，这层至少是历史规范的范围内，但它仅代表索拉纳海滩/ Encinitas房地产市场的亚群之一。 展望未来，仍然有原来的挂牌价格大于$ 750,000的物业前所未有的供给过剩，相对需求，使他们暴露在进一步估价恶化或至少比底部价格层。

科罗纳多

在过去的12年，科罗纳（定义为这一分析与圣迭戈多重上市服务92118邮政编码列出所有连接和分离住宅物业的目的）已看到其库存（或每日平均人数列出的属性销售）波动。 然而，仅在过去2年科罗纳多集记录的库存高点（图G）。 前2年前，在1997年的最高库存水平达到200物业可供出售。 从那时起，库存下降，最终稳定在150平均性能。 今天，库存约250-300反弹。 这是一个库存增加了80％。

不幸的是，销售一直保持在库存上升。 其实，他们都有所下降。 虽然库存水平创历史新高，销售额达到创纪录的低点。 从1997年到2007年，平均每年为第11个月的销售数量约270个，较2008年为第11个月161。 这是一个在对库存增加了80％，并列的销售下降40％。 如果我们绘制每月的销售数量，每月的平均每日库存，我们可以看到，这个比例已经在过去2年（图高）。 “库存/销售比例已经从6日的历史趋势，现在17（在过去2年，一些尖锐的定期向上尖峰）。 从本质上讲，这是什么意思的是，历史上每家出售出售6。 在过去的2年，这一数字平均为17和攀爬，几乎增长了200％。

这是宏的图片，但是，当我们在微观的图片看，我们看到，在科罗纳多一些亚比别人更好的表现。 我们分段科罗纳分为3组原来的房产价格真正的房地产：1）属性小于万元; 2）属性大于或等于$ 1.5万美元和少超过$ 2.4万美元;和3）性能更超过或等于2.4亿美元。 对于这些价格，我们比他们的表现，在2007年前11个月，到2008年同期。 在库存行为的差异尤为明显（图一）。 原来的挂牌价格不超过150万美元的物业存货同比增长22.5％，而库存1.5万美元以上的物业略为收缩。 这并不奇怪，平均价格变动反映这个库存情况。 原来的挂牌价格不超过150万美元的物业目睹了9.1％的平均价格下降，而那些150万美元以上，要么持平或名义上增加（图J）。

因此，这三个亚群，底部三层看起来价格疲软前进的最弱势群体，由于其库存过剩。 然而，这并不意味着上面的两个层次是走出困境。 如果我们回到我们的宏观库存分析，我们估计约250约150属性的历史平均库存水平和目前的平均水平。 的性质与原来的挂牌价格不超过150万美元的库存水平，即使纠正其2007年1月-2007年的水平，即只总市场减少了50属性，130 - 80（图一）。 ，仍有超过50平均性能高于历史平均水平的市场。 此外，鉴于，销售可能不会受到更严格的贷款指引活跃，库存将有进一步的调整，从历史水平，推动超出50物业市场的总库存减少。 然而，所有的一切，他们科罗纳多的宏观房地产市场的相对库存水平，看看原来的挂牌价格大于150万美元的物业的最佳位置为这个未来的修正。

圣地亚哥市中心

如果任何人有任何疑问圣地亚哥市中心（92101邮政编码的所有住宅物业这一分析的目的定义）在过去12年左右的增长，只是看光图，此图描绘了如何住宅库存或不断壮大，自1997年以来，每天上市出售物业的平均数目。 乍一看，这个图表是相当不祥的，尤其是当我们一直在讨论库存过剩。 但是，请记住，库存只是故事的一半。

正如我们在先前的社论中详述，市中心的库存已大幅增长，因为除了新的大型豪华公寓现在侧翼的湖岸线的建筑物。 较高的库存是没有问题的，如果有一个销售或需求，伴随着越来越多的库存比例增加。 这些新的建筑物就是这样做的。 图L显示，其实长得太上市销售。 然而，以评估是否销售增长足以保持与不断增长的供应，我们需要比较库存销售。 做到这一点的方法之一是看如何库存的比例超过销售随时间的变化。 正如我们所看到分析科罗纳多的时候，这个比例基本上告诉我们多少物业转让出售的每个属性。

当我们情节的库存/销售，所有列出的属性和销售，我们得到图研究有趣的是，不同的是，我们已覆盖的其他地区，圣地亚哥市中心已经出现供大于求的局面。 2001年和2003年之间，圣地亚哥市中心观看其库存销售比从下面5至20年代，然后回落低于5。 如果我们在库存期间（K线图）看，我们可以看到，在这期间有库存的增长。 这是新公寓建设增加库存供应比销售快的效果。 然而，正如我们可以看到从图中号，这多余的库存最终被吸收的库存和销售再次达到平衡。

从那时起，一个新的供应过剩的状况已创建（图男）。 它早在2005年开始，在2007年达到高峰，并一直下降。 目前，它是在中等水平约比2001-2003年的条件。 从本质上讲，每一个上市出售的财产中，有10个可用。 这是水平的两倍左右，其中2001-2003年的条件和科罗纳多，其过桥的邻居正常情况下的两倍左右见底。 然而，由于营业额公寓，正常水平可能变成要略高于2001-2003年的底部高。

坦率地说，市区的情况看起来比预期要好。 同样看好的是，我们可以看到从2001-2003年，市区已经历了类似的库存/销售方案和纠正自己前一次。 此外，它看起来也再次纠正自己的方式。 甚至当我们在库存微观层面看，我们可以看到，库存要么保持相对平稳或下降（图N）的。 我们分割市中心圣迭戈真正的房地产分为3组原房产的价格：1）属性少于50万元; 2）性能更超过或等于50万美元和低于$ 700,000;和3）属性大于或等于70万美元。 如何库存已经从2007年开始改变这三个群体来看，我们可以看到1原来的房产价格大于或等于$ 500,000和少超过$ 700,000已大大减少他们的库存近50％，性能，而在其他2亚保持相对平稳。 鉴于许多关于一个必然的库存过剩，由于新建筑有长期的忧虑，圣地亚哥市中心看起来比其他高端领域有相对较少的新建筑，在过去5年没有什么不同。

书面琳达和汤姆·桑塞

威利斯艾伦房地产

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