我们常常想了解我们的圣迭戈豪华房地产市场的健康，但只能找到原始数据或广泛的统计似乎断开的，矛盾的，或没有解释。 为了帮助保持您关于您当地一个客观的方式通知，总理“杂志将在每个版本不同的圣迭戈豪华房地产领域的健康监测。 在这个版本中，我们期待在拉霍亚豪华房地产，索拉纳海滩的豪华房地产和Encinitas豪华房地产。 我们所监测的其他地区是市中心圣地亚哥的豪华房地产，科罗纳豪华房地产，兰乔圣菲的豪华房地产，德尔马高档房地产。
，拉霍亚豪华房地产
一季度前，我们分析了超过12年的时间内拉霍亚的豪华房地产市场（ 本分析的目的定义为圣地亚哥多重上市服务为92037邮政编码列出所有连接和分离住宅物业 ）。 对于这种分析，我们决定回放大，并集中在最近12个月，2008年2月1日 - 2009年1月31日，它比前12个月期间，2/1/2007 - 1 / 31/2008。
总体而言，库存和新上市的相对平坦，比去年同期（图一）。 然而，销售额下降了15％，从602卖512属性的属性。 平均营销时间也增加了25％，从115天到143天。 不幸的是，中值下降以及。 从技术上来讲，整体的中值比去年同期下降了27％;然而，这个数字产生负面影响扭曲了实际的估值变动。
如果看一下图一，可以看到，我们有分割的拉霍亚奢侈品真正的房地产市场分为3原上市价格价格层次：1）属性少超过$ 750,000; 2）超过$ 1,750,000性能更大大于或等于75万美元和少3）属性大于或等于1,750,000美元。 只有价格层经历了价格下降的中位数和那些既不是高达27％的严重。 坦率地说，这是如何最报刊文章歪曲现实，盲目报价中位数27％的价格下降，读者留下了一个现实的夸张感。
相反，让我们看看现实。 原来的挂牌价格超过$ 750,000的属性，中间价格增加了3.5％。 上面的属性，但少于$ 1,750,000的中位数价格下降了17.4％。 最后，属性1,750,000美元以上，下降10.4％。 因此，最坏的情况下，人们所期望的整体价格下降到低于17.4％的极端少的地方，绝对不是一个价格下降27％。 在这个整体中位数的价格被扭曲（整体价格不准确的指标）的原因是因为这些群体的总销售额的比例发生了变化，从一年到下。 让我们不要忘记，中位数简直是在给定的数字序列的中间数，中位数被扭曲价格的比例，因此，如果改变。
如果我们看一下如何出售豪宅的数量发生了变化，从一年到下，我们可以看到，低端价格一线代表比例比上年有较大的整体销售。 出售物业的数量反而增加了8.8％，为75万美元以下的属性，而出售的豪宅数量已分别下降了13.3％和37.4％，实际上上面两个价格层。 这意味着，当我们从2008年2月1日比较所有solds - 2009年1月31日从2/1/2007所有的solds的 - 1/31/2008，我们可以看到，价格层的代表性不保持不变，从而扭曲整体中位数的价格。
如果我们比较所占的百分比，价格低，中，上层次作出值中位数为12个月期间2/1/2007 - 1/31/2008，我们得到28％，39％和33％，分别。 当在同一价格层为下一年的时候，我们得到分别为37％，39％和24％。 从本质上讲，更多的低端物业销售和少上高端物业出售。 这是这是扭曲的中值价格层次的市场需求的变化。 是的，价值观没有下降的整体，但整体中位数的价格并不像很多建议。 因此，在任何一个时期的中位数变化到另一个时，请记住，在市场需求的亚群之间的变化可以产生积极或消极扭曲的统计。
索拉纳海滩的豪华房地产和Encinitas豪华房地产
相信它或没有，但我们终于开始看到库存在同一方向为首的索拉纳海滩的豪华房地产Encinitas豪华房地产市场（ 本分析的目的定义为所有的连接和分离住宅物业上市销售圣地亚哥为92075和92024邮政编码），分别多重上市服务 。 听起来好像不多，这可能不庆祝一下，出售物业的数量比去年同期已经下降，但实际上它是一个非常好的迹象，考虑到历史上每季度库存已攀升的销售一直在下降。 从本质上讲，我们开始看到一些正常的命脉，虽然淡淡的，在病人。
如果我们比较前12个月期间，2008年2月1日 - 2009年1月31日，其等效比去年同期期间，2/1/2007 - 1/31/2008，我们就可以开始看到供给和需求正朝着同一方向。 最后，库存和新上市公司的销售额都在下降。 库存和新上市的分别下降4％和7％，而需求或出售物业的数量下降17％（图五）。 然而，当我们比较我们的最新库存数据从2/1/2009至2008年2月1日，供应，即使在需求线。 这个最新的数据比较时，库存下降299属性243属性，近19％下降：在最后一个季度在供应急剧下降的结果。
此外，每一个亚群的基础上，索拉纳海滩/ Encinitas市场似乎已经表现不俗考虑数十年来最具挑战性的环境下。 对于这种分析，我们分段索拉纳海滩的豪华真正的房地产和成3组原房产的价格Encinitas奢侈品真正的房地产：1）属性少超过$ 750,000; 2）属性大于或等于75万美元和低于1.3万元;和3）属性大于或等于130万美元。
最强的价格层是原来的挂牌价格低于$ 750,000的底部层或属性。 它不仅具有最小的只有2％的中位数比去年同期价格下降，但其营销时间也下跌了26％。 有趣的是，有没有真正的库存或出售物业的数量比去年同期的变化，似乎在暗示某种稳定的假象。
第二个最强的价格层是一个新的水平或中间层，与原来的挂牌价格大于或等于75万美元，低于130万美元的物业。 这组经历只有1％，中位数的价格比下层降幅较大，但没有体验在所有三个层次的供应和需求的变化最大。 根据名义价格下降的中位数的基础上，供给/需求的变化是最有可能是一种常态的回归。 库存和出售物业的数量下降，但这样做的营销倍。 鉴于只有3％，比去年年中位数价格的下降和更少的销售，这是很难解释为急卖家的营销短的时间。
最后，最弱的一组是上层，原来的挂牌价格大于或等于130万美元的物业。 这是最弱的仅凭借它在5％的平均价格跌幅最大。 然而，在最后一个季度中，它已经成功地减少了近20％的库存，市场起飞了很多其供应来抵消需求的减少。 仅此创建内，比去年同期比较，并没有完全代表价格的支持。 这是一个价格稳定的领先指标，比过去的表现作出解释。 展望未来，一切都是平等的，索拉纳海滩的房地产和Encinitas房地产市场正在寻找光明比它曾经做过的几个季度前。
接下来是什么？
检讨我们一起拉霍亚豪华房地产，索拉纳海滩的豪华房地产，Encinitas豪华房地产的数据时，重要的是要记住，这些领域包括亚群，一些表现比别人有很大的不同。 例如，在沙滩上的属性，可以有不同的行为比其他地区。 同样，独立性质不同的表现，比附加属性。 我们在这里提出的是部分亚群体分析。 一个完整的分析将确定亚的一个属性，然后评估特定亚群的行为。 在下个月的版本，我们将研究科罗纳高档房地产和圣地亚哥市中心的豪华房地产。
书面琳达和汤姆·桑塞
威利斯艾伦房地产
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