我们常常想了解我们当地房地产的健康，但无论是原始数据或广泛的统计，这似乎矛盾的，或没有解释断开，只能找到。 为了帮助保持你客观地地方，国务院总理将监测每个版本不同的圣迭戈地区的健康。 在这个版本中，我们期待在圣达菲牧场和拉霍亚。
牧场圣达菲豪华房地产
在今天的环境，最头疼的分析比较历史的房地产问题时 
性能，以目前的表现，是缺乏相对销售数量。 当比较，2008年第一季度第一牧场圣达菲豪华房地产（本分析的目的定义与圣迭戈多元上市服务上市为92067和92091邮政编码的所有连接和断开的住宅物业） 2009年一季度，这个问题变得特别明显，尤其是在比较中位数的价格变动。
我们分段此为3组原上市价格市场：1）物业小于或等于2.75亿美元; 2）属性大于$ 2.75亿美元，小于或等于4.5亿美元;和3）属性更大的比$ 4.5万。 一年前，所有这三个价格段相结合，有37个，为2008年第一季度的销售。 今年第一季度，只有23个销售。 当我们在各个价格段来看，2009年第一季度销售最低价格段，并在其他两个7和7。 因此，在计算中位数价格的变化，一期期的变异发生，不一定是从内在的价格变动很大，但更多的样本量不足，比去年同期比较的变化。
例如，最低的价格段，属性与原来的挂牌价格低于或等于275万美元的，“数学”经历了54.7％，价格下降的中位数（图A）。 任何牧场圣达菲房地产经纪人会告诉你，“这是荒谬的”，但在技术上它不是。 从内在的价格估值的角度来看，它是。 但是，从统计的角度看，它不是。 它的样本量不足的结果，准确地表示，亚群的定价行为。 从本质上讲，是一个代表所有的家庭不到275万美元的季度销售数量充足，即使在牧场圣达菲，其中一个将幸运地获得2.75亿美元。
具有讽刺意味的是，今天的房地产市场正在经历大银行面临其资产估价问题。 市场对市场的估值变得可疑，最好的，流动性差的条件下。 住宅房地产估价方法，最常用的方法是重视家庭相对其他可比家园最近出售。 这实质上是一个市场到市场的估值，推导出一个价格比较类似资产类似的资产。 当有可比的资产，这是一个很好的做法，但有这么几个销售时，可比不存在，从而导致虚假定价或每个家庭定制同样可疑的重建定价，没有两个地段都是平等的。
在这些条件下，亚群分析失去了它的价值。 其中最退一步分人口精度为代价获得较大的人群样本。 当我们做到这一点，我们看到圣达菲牧场，作为一个整体，经历2008年和2009年的前两个季度之间的中位数价格下降2％（图一）。 我们也看到进一步表明，流动性差，即整体库存同比增长近18％，销量下降了38％。 预测牧场圣达菲的豪华房地产估价最大的因素是现在的耐心和/或卖家天气系统性的经济风暴的金融必要的资金。
拉霍亚豪华房地产
总体而言，的La Jolla的的豪华住宅真正的房地产市场（定义为在圣迭戈的92037邮编码多重上市服务中列出的所有连接和断开住宅物业就这一分析）经历几乎是一个20％的中位数价格下降时，比较第一2008年到2009年期间的季度。 幸运的是，由于拉霍亚与牧场圣达菲的销售量自然较高，我们能够看出，这个价格下降的多属性等于或大于$ 750,000。
我们的市场分割原挂牌价格：1）属性小于$ 750,000; 2）属性 
大于或等于$ 750,000低于1,750,000元，以及3）属性大于或等于1,750,000美元。 总体而言，销售下降了18％，在2009年第一季度在第一季度售出的2008年与80属性98属性。 有趣的是，销售额同比增长7％，低于$ 750,000物业，在2009年第一季度销售，2008年同期相比，27 29属性。 因此，即使销售总额下降18％拉霍亚，所有这一切都来自物业与原来的挂牌价格大于或等于75万美元。
这一模式继续下去，即使在库存变化。 物业少于$ 750,000的库存已下降近25％。 2008年第一季度的平均每日库存为120属性。 2009年第一季度的平均每日库存为91属性。 这是一个健康的现象，尤其是当这个价格段的销售几乎增长了8％。 但是，这不能说其他两个价格段，两者都经历了库存水平增加。 最高的价格段，与原来的挂牌价格大于$ 1,750,000物业，在库存水平同比增长31％，从平均每天162个在2008年第一季度会在2009年同期的213。 中等价位段也经历了库存增加了9％。 从本质上讲，超过750,000元的物业已成为市场上更丰富，因此，他们推整体库存为La Jolla的最多8％。
毫不奇怪的是，与原来的挂牌价格大于$ 750,000属性也经历了最大的中位数价格下跌。 总体而言，拉霍亚的平均价格已经下降了近20％，比较时，2008年第一季度到2009年第一季度。 这很大程度上来自属性大于75万美元，从亚群的供应严重上面提到的供应/需求不平衡。 较低的价格段的表现要好得多，只有3.5％的中位数价格的下降，主要是由于其更强大的供应/需求状况。 看来，就像这个较低的价格段是纠正前两个高价格段。 坦白地说，这并不令人惊奇，考虑到这个较低的价格段是第一个得到暴击。 它可能是第一次来的。
作者琳达和汤姆Sansone
威利斯艾伦房地产
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电话：（858）775-6356
