我们常常想了解我们圣地亚哥豪华房地产市场的健康，但无论是原始数据或广泛的统计，这似乎矛盾的，或没有解释断开，只能找到。 为了帮助保持您通知您在客观地的局部地区，总理“杂志将监测每个版本不同的圣地亚哥豪华房地产领域的健康。 在这个版本中，我们期待在拉霍亚的豪华房地产，索拉纳海滩的豪华房地产，Encinitas高档楼盘。 我们所监测的其他地区是市中心圣地亚哥豪华房地产，科罗纳豪华房地产，牧场圣达菲豪华房地产，和Del Mar高档楼盘。
拉霍亚豪华房地产
一个季度前，我们分析了12年的时间拉霍亚的豪华房地产市场（本分析的目的定义与圣迭戈多元上市服务上市为92037邮政编码的所有连接和断开的住宅物业）。 基于上述分析，我们决定早在放大和聚焦在最近12个月，2008年2月1日 - 2009年1月31日，并比较它的前12个月期间，2/1/2007 - 1 / 2008分之31。
总体而言，库存和新上市的相对平坦，比去年同期（图A）。 然而，销量下降了15％，从602售出512属性的属性。 从115天到143天，平均营销时间也增加了25％。 不幸的是，中值下降。 从技术上来说，总的中位值比去年同期有所下降的27％，但这一数字的负面歪曲实际的估值变动。
如果图A，可以看到，我们有分段的的La Jolla的奢侈品真正的房地产市场原有的上市价格为3的价格层次：1）属性少超过$ 750,000; 2）属性更大大于或等于75万美元和少超过$ 1,750,000 3）属性大于或等于1,750,000美元。 价格层，只有2经历了价格下降的中位数，这些都不是高达27％的严重。 坦白地说，这是大多数报刊文章如何扭曲现实盲目报价中位数27％的价格下降，读者留下了一个现实的夸张感。
相反，让我们看看现实。 与原来的挂牌价格低于$ 750,000的属性中位数价格上涨了3.5％。 以上，但少于1,750,000元的物业价格下降的中位数的17.4％。 最后，物业1,750,000美元以上，下降10.4％。 因此，最坏的情况下，人们所期望的整体价格下降的某处比17.4％，绝对不是价格下降了27％的极端少。 这个整体中位数价格是扭曲的（和总体价格不准确的指标）的原因是，因为这些团体总销售额的比例已经从一年到下。 让我们不要忘记，中位数是简单地在一个给定的序列号码中间的数字，因此，如果价格的比例变化，中位数得到倾斜。
如果我们看一下如何出售的豪宅数量从一年到下，我们可以看到，低端价格层代表了整体销售比由上年的比例较大。 已出售物业的数量反而增加了8.8％，为75万美元以下的属性，而出售的豪宅数量已分别下降了13.3％和37.4％，实际上面两个价格层。 这意味着，当我们比较所有的solds从2008年2月1日 - 2009年1月31日所有solds从2/1/2007 - 1/31/2008，我们可以看到，价格层的代表性不保持不变，从而扭曲整体中位数价格。
如果我们比较的百分比贡献低，中，和上层的价格层次值中位数为12个月期间2/1/2007 - 1/31/2008，我们可以得到28％，39％和33％， 。 当在相同的价格层为下一年的时候，我们得到分别为37％，39％和24％。 从本质上讲，更多的低端物业出售，少上高档物业被出售。 这是扭曲的中值价格层次的市场需求的变化。 是的，值没有下降的整体，但不及整体平均价格显示。 因此，任何中位数的变化，从一个时期到另一个时，记得在市场需求的亚群之间的变化，可以产生积极或消极扭曲的统计。
索拉纳海滩的豪华房地产和Encinitas豪华房地产
不管你信不信，但我们终于开始看到库存销售索 拉纳海滩的豪华房地产和Encinitas豪华房地产市场（定义为列出的所有连接和断开的住宅物业的目的，这种分析在相同的方向前进圣地亚哥多，分别为92075和92024邮政编码上市服务 ）。 不太像，这可能不健全，以庆祝左右，当出售物业的数量已经下降，比去年同期，但实际上它是一个非常好的迹象，考虑到历史上每季度库存已攀升的销售一直在下降。 从本质上讲，我们开始看到虽然淡淡的，在一些患者正常的命脉。
如果我们比较过去12个月期间，2008年2月1日 - 2009年1月31日，其等效比去年同期的时期，2/1/2007 - 1/31/2008，我们就可以开始看到供应和需求是在同一方向移动。 最后，库存和新上市的下降与销售。 库存和新上市公司，分别下降了4％和7％，而需求或出售物业的数量下降了17％（图五）。 然而，当我们比较我们最新的库存数据，从2009年2月1日至2008年2月1日，供应甚至更多的需求。 这一最新的数据进行比较时，库存下降299属性243属性，近19％下降：在过去25年急剧下降，供应的结果。
此外，每一个亚群的基础上，索拉纳海滩/ Encinitas市场似乎有表现，以及考虑根据数十年来最具挑战性的的环境之一。 对于这种分析，我们分段索拉纳海滩的奢侈品真正的房地产和Encinitas奢侈品真正的房地产到原来的上市价格3组：1）属性少超过$ 750,000; 2）属性大于或等于$ 750,000和少比$ 1.3万;和3）属性大于或等于130万美元。
最强的价格层底部层或与原来的挂牌价格低于$ 750,000的属性。 它不仅有最小的只有2％的平均比去年同期价格下降，而且其营销时间下降了26％。 有趣的是，没有真正的库存或已出售物业的数量比去年同期的变化，似乎暗示着某种稳定的假象。
第二个最强的价格层是一个新的水平或中间层，与原来的挂牌价格大于或等于75万美元和低于130万美元的属性。 本组有经验的只有1％，平均价格比下层有较大下降，但没有经验，在所有三个层次的供应和需求的变化最大。 后的名义价格下降的中位数的基础上，供给/需求的变化是最有可能是一种常态的回归。 库存和出售物业的数量有所下降，但也营销时代。 由于只有3％，比去年同期中间价格下降，更少的销售，这是很难解释为焦急的卖家较短的营销时代。
最后，最弱的一组是上层，与原来的挂牌价格大于或等于130万美元属性。 它是最弱的只有凭借它曾在5％的中位数价格跌幅最大。 然而，在最后一个季度中，它已经成功地减少了近20％的库存，采取了很多其关闭市场的供应，以抵消需求的减少。 仅凭这一点，将创造价格比去年同期比较，这不是完全属于代表的支持。 这是价格稳定的一个领先指标，比过去的表现说明。 展望未来，所有其他条件相同，索拉纳海滩的房地产和Encinitas房地产市场的前景更为光明比它曾经做过的几个季度前。
下一步是什么？
检讨我们一起拉霍亚的豪华房地产，索拉纳海滩的豪华房地产，并Encinitas豪华房地产的数据时，重要的是要记住，这些地区的分人群，一些表现非常不同的比别人组成。 例如，在沙滩上的属性，可以有不同的行为比其他地区。 同样的，超脱的属性可以有不同的行为比附加属性。 我们这里介绍的是一个局部的亚群分析。 一个完整的分析，将确定一个属性的亚群，然后评估特定亚群的行为。 在下个月的版本，我们将研究科罗纳高档楼盘和圣地亚哥市中心高档楼盘。
作者琳达和汤姆Sansone
威利斯艾伦房地产
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电话：（858）775-6356
