科罗纳多

两种截然不同的房地产市场也出现了科罗纳多（为一个分析的目的，定义的所有连接和分离与圣地亚哥多重上市服务为92118邮政编码上市住宅物业）。 一个是挣扎，有未来的挑战。 其他保持强劲和更好的定位。

要看清这个二分法，我们分段科罗纳多的房地产分为3由原始物品价格：1组） 属性低于150万美元; 2）属性大于或等于150万美元，不到二百四十〇万美元以及3）属性大于或等于240万美元。 对于这些价格两组，比较其在2007年首8个月的业绩至2008年同期。 有趣的是，他们的行为之间的差异显着低于一百五十点零万美元物业及以上一五零零零零零美元的。 显着的对比是不够的优点，两个截然不同的市场。

包括第一市场是原上市价格低于150万美元的财产（或从我们的价格集团分割以上列表1）。 在所有的群体，这一群体正努力在目前的房地产环境中最。 在比较2007年第8个月至2008年，这个集团经历了销售额的减少量最大，在现有库存增幅最大，而最大的中间价格下降。 最令人担忧的是库存品或可供出售物业集团在这一价格的急剧增长。 尽管销售数量比去年同期下降近50％，库存增长了近20％，但不再销售时间表和价格下跌。 在某些时候，库存将正确的本身。 最有可能的，由于需求下降，这是因为：一）降价来吸引需求和/或乙）新上市的减少。

第二，更强的市场定位与原来由上市价高于或等于150万美元（或价格组2，从我们的分割清单以上3）款的性质。 即使是各群体之间的2和第3行为差异，他们是轻伤，当时作为第1组整体对比。 正是这种鲜明的对比，区别作为一个单独的市场了。 例如，虽然性能与 原来的上市价格低于150万人大幅增加库存，上面列出的那些平均每天减少了库存水平。 这一库存减少了很多来自于新上市的减少，强于以下一百五点○○○万美元这些属性的相对需求的水平。 毫无疑问，中位数价格或维持或略有增加自2007年起，。 然而，同样重要的是，这个“第二市场”定位要好得多向前发展，因为它不会与供应过剩摔跤。

科罗纳多，这在市场的二分法强调必须建立购买重要性/卖出策略。 这些都遵循了这一谁在2008年社论明白，不仅地区有所不同，但这样做这些领域内的亚群。 这些亚群的一些道路上经历的不同升值了。 我们现在所看到的是有许多不同的亚群的行为在下降。 有些人会比别人更好的车费，但被纳入一个购买者预期的动态/销售策略是至关重要的。 没有人能够准确预测亚如何将决定纠正本身。 将它脱下市场的属性和度过的环境呢？ 将它卖掉？ 然后，在什么比例和程度？ 这是部分取决于人口的行为，经济和个人财务状况。 其中没有一个是已知的全面。 然而，目前的一些情况不很明显的推论。 正是这些至少应考虑在选择投资方向的结论。

圣地亚哥市中心

在所有的领域，我们分析，市中心圣地亚哥（定义为一个在92101邮政编码所有住宅物业分析的目的）已下了最大程度的改造，增加了几项与世界一流的意见字面壮观的公寓大厦。 然而，正是这种垂直增长或新的供应，使得市中心的挑战进行分析急剧增加。 如同其他领域，它为界，它的邮政编码，但与其他地区，市中心已经向天空增长。 从本质上讲，这相当于扩大邮政编码边界。

为了更好地了解新建筑如何能扭曲的统计，我们创建了从2006年1月至2008年7月2市中心的所有销售活动圣地亚哥地理空间交涉。 第一次代表（图c）显示的住宅销售数量策划了对市中心的包裹。 我们称之为空间 表示，由于一些销售作为群集在市区低洼云代表。 这是81云与其他19％都没有显示市中心％的销售额，但大致在剩下的邮政编码分散。 在图表荤，有四组代表最高销售活动领域。 第二个代表（图四）显示相同的群集云，但在市中心地区绘制。 我们将会看到，销售活动的部分，由群集云表示，是由于新的建筑，而其他部分是由于现有的重复销售。 分离后，两国互相理解他们的影响力是至关重要的评估市场动态。

如果我们看看第二个地理代表性（图丙），显示了对市区内销售的活动，很显然，该活动的大多数海旁发生。 这是因为较大的公寓楼，而边境的海滨大多数商业包裹占据市中心的中心。 在比较了2007年上半年到2008年，我们看到非常不同的统计数据来自每一组，主要存在或没有新的建设倾斜。 例如，第1组有124对2007年上半年和2008年同期86销售销售。 平均销售价格维持不变，仍为46万美元左右。 这项活动是新建筑不属于本领域项下审议的这段时间的动态。 但是，当我们在第3组方面，我们看到一个明确的色差出现。 销售增加2007年的50到2008年的183平均销售价格也在上升，从2007年的$ 812K至2008年的903K 11％。

在分析数据点组成3组，它很快就会发现第3组是主要由从一个单一的，新的大型豪华公寓建设销售活动了。 这就是为什么我们看到的销售额从50到183时，比较2007年和2008年上半年。 这也是为什么我们看到的平均销售价格上升11％。 第3组表示，苹果和桔子，新的和现有库存。 这一新的建设成为市区的房地产市场引入歪曲现有销售统计数字，特别是其本地化的销售集群区。 雪上加霜的问题，也有这些已经提出并仍在市中心推出市场的许多新的大型建筑。 该评估市中心市场动态，关键是价格每平方英尺。 我们面临的挑战有正常化多个类别平方英尺。 楼层高度是一类。 查看方向是一类。 市中心位置是一个类别。 施工质量是一个类别。 建筑设施是一类。 新建筑或建筑，年龄是一个类别，等在这里，我们说明了如何后者可以歪斜如果没有适当的统计数据从现有库存分割出来。 在文章里，我们将显示不正确时占这些其他类别的一些影响。

接下来是什么？

在审查的数据，我们推出科罗纳和共同圣地亚哥市中心，重要的是要记住，这些地区组成的亚群体，一些不同的表现比其他人多。 例如，属性在科罗纳多在沙滩上可以有不同的行为比其他地区的科罗纳多。 同样，在一个公寓市中心可以有不同的行为比其他面积。 区域内有连亚群体。 我们所提出的是一个局部的子总体分析。 一个完整的分析将确定有关物业亚群，然后评估特定亚群的行为。 在下个月的版本，我们将重新为他们的年更新兰乔圣菲和Del Mar的最新表现。

由琳达和汤姆书面桑索

威利斯艾伦房地产

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