科罗纳多

两种截然不同的房地产市场已经出现在科罗纳多（本分析的目的定义为圣地亚哥多重上市服务92118邮政编码列出所有连接和分离的住宅物业）。 一个正在努力和已经面临的挑战。 其他保持弹性和更好的定位。

看到这样的二分法，我们分段科罗纳房地产原来的挂牌价格分为3组：1） 物业不少于150万美元，2）属性大于或等于150万美元，低于$ 2.4万元，以及3）属性大于或等于240万美元。 对于这些价格，我们比他们的表现，在2007年的第8个月，到2008年同期。 有趣的是，他们的行为明显不同这些属性之间的1.5万美元以下的150万美元以上。 对比度是足够重要，值得作为两个截然不同的市场。

第一市场由原始的上市价格低于150万美元（或从我们的分割清单，上面的价格1组）的性能。 所有的群体，这个群体目前的房地产环境下挣扎的。 比较2007年至2008年的前8个月时，该组已经历销量下降幅度最大，在现有的库存增幅最大，规模最大的中位数价格下降。 最令人担忧的是这个价格组内出售的存货或物业的急剧增长。 尽管销售数量已经从去年同期下降近50％，库存增长了近20％，尽管较长的销售时间表和价格下跌。 在某些时候，库存会自行纠正。 最有可能的是，由于减弱的需求，这是由于：一）降价来吸引需求和/或乙）新上市的减少。

第二和更强的市场定位，包括原来的挂牌价格大于或等于150万美元（或价格从我们的分割清单以上组2和3）的属性。 即使有2和第3组之间的行为差​​异，他们是轻微的，作为第一集团的整体对比。 正是这种鲜明的对比，区分他们作为一个独立的市场。 例如，当属性与 原来的挂牌价格不超过150万美元，库存大幅增长，与上述减少平均每天的库存水平。 这个库存减少，大部分来自一个新的房源减少超过1.5万美元以下的属性相对更强的需求水平。 不令人惊讶的是，中位数价格已维持或略有增加，自2007年以来。 然而，同样重要的是，这个“第二市场”是有更好的定位前进，因为它不会被供应过剩摔跤。

这个市场内科罗纳的二分法强调建立买入/卖出策略的重要性。 那些随后在整个2008年，这篇社论的了解，不仅地区有不同的行为，但这样做在这些领域内的亚。 这些亚群中的一些经历了不同的方式升值。 现在我们正在目睹的是如何不同的许多亚行为方式上下来。 有些人将票价比别人更好，但纳入买入/卖出策略的预期动力学是至关重要的。 没有人能够准确地预测亚群将决定如何纠正自己。 将它起飞的市场其性能和乘坐的环境呢？ 将它卖掉吗？ 然后，在什么比例和程度？ 这部分取决于人口的行为，经济和个人财务状况。 其中被称为全面。 然而，某些情况下，的确存在显而易见的推论。 正是这些，至少应考虑选择投资方向时的结论。

圣地亚哥市中心

我们分析的所有领域，圣地亚哥市中心（92101邮政编码的所有住宅物业这一分析的目的定义）已下最大程度的改造，加入几个壮观的公寓大厦字面上世界级的意见。 然而，正是这种垂直生长或急剧增加新的供应，使市中心的一个挑战来分析。 其他地区一样，其邮政编码为界，但与其他地区不同的是，市区已被越来越多向天空。 从本质上讲，这是相当于扩大邮编边界。

为了更好地了解新建筑如何可以篡改统计资料，我们创建了两个圣地亚哥市中心的所有销售活动从2006年1月至2008年7月地理交涉。 第一代表（图C）显示住宅销售数量对市中心包裹绘制。 我们把它叫做地理空间 表示，因为销售数量作为群集在市区卧云代表。 云代表其他19％没有显示所有市区销售的81％，但大致分散在余下的邮政编码。 在图C中，有四组，代表最高销售活动的地区。 第二代表（图四）显示了相同的群集云，但绘制了繁华的地区。 正如我们将看到，销售活动的部分，由集群云表示，由于新建筑，而其他部分则是由于现有的重复销售。 评估市场动态，分隔两个和彼此了解后，他们的影响力是关键。

如果我们在第二的地理空间表示（图C）的销售活动，对市内四区看，它是明确的，大多数活动发生沿着海滨。 出现这种情况，因为较大的公寓大厦毗邻的海滨，而大多数商业包裹占据市中心的中心。 比较2007年上半年至2008年时，我们看到非常不同的统计，从每个群集，主要的存在或缺乏新的建设倾斜。 例如，第1组有124 2007年和2008年同期的86销售上半年的销售。 平均销售价格保持不变，大约为460K。 这项活动代表的新建筑正在考虑一段时间内没有这方面的动态。 然而，当我们在第3组，我们可以看到一个清晰的色差出现。 销售增长在2008年从2007年的50至183的平均销售价格也从$ 812K在2007年增加11％，在2008年至903K。

当分析的数据点，使集群3，它很快变得明显，第3组主要由一个单一的，新的大型豪华公寓大楼的销售活动。 这就是为什么我们看到的销售从50至183时，比较2007年和2008年上半年。 这也是为什么我们看到的平均销售价格增长11％。 第3组代表苹果和桔子;新的和现有的库存。 这个新建筑将引入市区房地产市场倾斜现有的销售统计数据，特别是其本地化的销售集聚区。 雪上加霜的问题，有许多这些新的大型建筑物，进行了介绍和仍然被引入到市中心的市场。 市中心市场动态评估的关键是价格每平方英尺。 所面临的挑战，有多个类别平方英尺正常化。 楼层高度是一类。 视图方向，是一类。 市中心位置，是一类。 施工质量是一类。 建筑设施，是一类。 新的建设或建设的时代是一个类，等等。这里我们展示了如何后者可以歪斜统计时没有正确分割出从现有的库存。 在今后的文章，我们将展示一些其他类别的影响时，不能正确核算。

接下来是什么？

检讨我们一起科罗纳多和圣地亚哥市中心的数据时，重要的是要记住，这些领域包括亚群，一些表现比别人有很大的不同。 例如，在科罗纳多海滩上的属性，可以有不同的行为比其他地区的科罗纳多。 同样，在一个市区公寓比其他地区可以有不同的行为。 甚至有亚群的区域内。 我们在这里提出的是部分亚群体分析。 一个完整的分析将确定亚的财产问题，然后评估特定亚群的行为。 在下个月的版本，我们将重新为他们今年最新的性能更新兰乔圣菲和Del Mar。

书面琳达和汤姆·桑塞

威利斯艾伦房地产

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