科罗纳多

两个非常不同的房地产市场已出现了科罗纳多（就本定义为分析的目的，所有连接和分离的多重上市服务圣迭戈为92118邮政编码上市住宅物业）。 一个是挣扎，有未来的挑战。 其他保持强劲和更好的定位。

看到这种二分法，我们分割成3科罗纳多原上市价：房地产一组） 性能低于150万美元; 2）属性大于或等于150万美元，不到240万美元; 3）属性大于或等于240万美元。 对于每一组的这些价格，我们比较了它们在2007年的前8个月的业绩，以2008年同期。 有趣的是，他们的行为差异显着低于150万美元之间的性能和150万美元以上者。 对比具有重要意义，足以值得作为两个截然不同的市场。

第一市场由与原上市价格低于150万美元（或分割的价格从以上列表我们的第1组）的性能。 在所有的群体，这个群体正努力在目前的房地产环境中最。 在比较前8个月至2007年2008年，这个集团经历了销售额的减少量最大，在现有库存增幅最大，而最大的中间价格下降。 最令人担忧的是库存品或出售物业的价格可在本组的急剧增长。 尽管销售数量比去年同期下降近50％，库存增长了近20％，但较市场的时间表和价格下跌。 在某些时候，库存将更正本身。 最有可能的，由于需求减弱，这是因为：一）降价来吸引需求和/或B）在新上市减少。

第二，更强的市场定位包括与原上市价高于或从以上列表我们的分割相当于150万美元（或价格组2和3）的性能。 即使有2和3组之间的行为差异，他们是轻微的，在作为一个整体，以第一组对比。 正是这种鲜明的对比，区别它们作为一个单独的市场。 例如，虽然物业，一 原来的上市价格低于150万美元已大幅增加库存，减少以上者每天平均库存水平。 这一库存减少了很多来自于新上市减少和强于150万美元以下的物业，相对需求的水平。 毫不奇怪，中位数的价格已经被维持或略有增长2007年以来，。 然而，同样重要的是，这个“第二市场”是好多了前进的定位，因为它不会与供应过剩摔跤。

这个市场内的科罗纳多两分法突出了建立买/卖策略的重要性。 这些谁也遵循了这一2008年全年社论明白不是只能做地区有所不同，但这样做在这些领域的亚群。 这些亚群的一些经历了不同的道路上升值。 我们所看到的是，如何对这些不同的亚群的许多道路上的表现了。 有些人会票价比别人做得更好，但被纳入一个买这些预期动态/销售策略是至关重要的。 没有人能够准确地预测一个亚群将决定如何纠正自己。 将它脱下市场的特性和环境中走出来？ 将它卖掉？ 然后，在什么比例和程度？ 这是部分取决于人口的行为，经济和个人财务状况。 其中并无已知的全面。 然而，目前的一些情况做很明显的推论。 正是这些至少应考虑在选择投资方向的结论。

圣地亚哥市中心

在所有的领域，我们分析，圣地亚哥市中心（为在此为压缩代码中的92101所有住宅properties分析所界定）已根据的transformation greatest degree，adding several with字面world级views壮观的公寓buildings。 然而，正是这种垂直生长或新的供应，使市中心的一个挑战，分析急剧增加。 如同其他领域，它是由它的邮政编码为界，但不同于其他地区，市区已日益向天空。 从本质上讲，这相当于一个扩大邮政编码边界。

为了更好地了解如何利用新的建设可以扭曲的统计，2006年1月，我们创建两个圣地亚哥市中心的所有销售活动的地理空间交涉2008年7月。 首次提出的意见（图丙）显示住宅销售数量策划了对市中心的包裹。 我们把它称为一个地理空间 表示，由于销售数量为一组代表云在闹市区说谎。 这81云代表与其他所有市中心的19％％的销售额，但大致不会显示在余下邮政编码分散。 在图丙，有四组代表最高销售活动的地区。 第二个代表（图四）显示了相同的群集云，但在市中心地区策划。 正如我们将看到，销售活动的部分，由集群云代表，是由于新的建筑，而其他部分是由于现有的重复销售。 分离后的两个互相理解其影响力是至关重要的评估市场动态。

如果我们看看代表举行的第二届地球空间（图丙），显示了对市中心地区的销售活动，很明显的是，大多数活动沿着海滨发生。 这是因为较大的公寓大厦边境的海滨，而大多数商业包裹占据市中心的中心。 在比较2007年上半年至2008年，我们看到非常不同的统计数字来自各产业集群，主要是由新建筑存在或没有偏差。 例如，第1组有124个，为2008年同期的2007年上半年和86的销售。 平均销售价格保持不变，大约为46万人。 这个活动是在这一领域所审议的一段时间内没有新建设的动力。 但是，当我们在第3组时，我们看到一个清晰的畸变出现。 销售增加50至183例，2007年平均销售价格也从$ 812K增加11％，2007年，2008年至2008年的903K。

在分析数据点构成第3组，它很快变得明显，第3组是主要由从一个单一的大型豪华公寓的建设新的销售活动起来。 这就是为什么我们看到的销售从50到183去当比较2007年和2008年上半年。 这也是为什么我们看到的平均售价成长了11％。 第3组代表苹果和桔子，新的和现有的库存。 这一新的建设成为市区房地产市场引入现有销售统计倾斜，特别是它的本地化销售集区。 复利的问题，有这些已经提出并仍在市中心市场引入到许多新的大型建筑物。 到市中心的市场评估价格动态的关键是每平方尺。 有规范的挑战多个类别平方英尺。 楼层高度为一类。 查看方向是一类。 市中心位置是一个类别。 施工质量是一个类别。 建筑设施是一个类别。 新建筑或建筑年龄是一个类别，等在这里，我们展示了如何后者倾斜时，没有正确的统计数字从现有库存进行分割。 在文章里，我们将显示这些不正确的时候，其他类别占一定的影响。

接下来是什么？

在审查的数据，我们推出科罗纳多和圣地亚哥市中心在一起，重要的是要记住，这些地区的亚群体组成的，有些表现比其他许多不同。 例如，属性，在沙滩上可以表现在科罗纳多不同于其他地区的科罗纳多。 同样，在市中心的一个比另一个可以有所不同面积公寓。 甚至有亚地区内的人口。 我们这里有一个部分是子总体分析。 一个完整的分析，将确定的有关财产亚群，然后评估该特定亚群的行为。 在下个月的版本，我们将重新为他们今年的最新性能更新牧场圣达菲和Del三月。

由琳达和汤姆书面桑松

威利斯艾伦房地产

www.LindaSansone.com

（858）775 - 6356