Слишком часто мы хотим понять, здоровье наших местных недвижимости, но можно найти только либо исходных данных или широкие статистики, которая, кажется отключен, противоречивыми и без объяснения причин. Для того, чтобы помочь держать Вас в курсе о местных районах объективно, премьер-министр будет осуществлять мониторинг здоровья различных областях Сан-Диего в каждом издании. В этом выпуске мы смотрим на Ранчо Санта-Фе и Ла-Хойя.
Ранчо Санта-Фе Элитная недвижимость
В сегодняшних условиях, наиболее проблемных аналитических вопрос при сравнении исторической недвижимости 
производительность для текущих показателей является отсутствие относительного объема продаж. При сравнении Ранчо Санта-Фе элитной недвижимости (они определяются для целей этого анализа, как и все присоединять и отсоединять жилой недвижимости перечислены с Сан-Диего Единая региональная база для 92067 и 92091 почтовых индексов) для первого квартала 2008 года до первого квартале 2009 года, этот вопрос становится особенно очевидными, особенно при сравнении среднего ценовых изменений.
Мы сегментированных этого рынка на 3 группы по первоначальной цене список: 1) свойства меньше или равна $ 2,75 млн., 2) Свойства больше, чем $ 2,75 млн. и меньше или равна $ 4,5 млн. и 3) Свойства больше, чем $ 4,5 миллиона. Год назад, все три ценовых сегментах комбинированные было 37 продаж за первый квартал 2008 года. В этом году в первом квартале лишь 23 продаж. Когда мы смотрим на отдельных ценовых сегментах, первый квартал 2009 года было 9 продаж в низком ценовом сегменте, а также 7 и 7, в двух других. Таким образом, при расчете среднего изменения цены, большой периода к периоду изменчивость происходит, не обязательно из внутренних изменений цен, но больше от недостаточного размера выборки для сравнения сравнению с аналогичным периодом годом перемен.
Например, самый низкий ценовой сегмент, свойства, первоначальная цена листинга меньше или равна $ 2,75 млн., "математически" опытный 54,7% среднего снижения цен (диаграмма). Любой Ранчо Санта-Фе риэлтор скажет вам ", это смешно", но технически это не так. С внутренней оценки перспективы цена, это так. Но, с точки зрения статистики, это не так. Это результат недостаточного объема выборки, чтобы точно представлять поведение цен, что к югу от населения. По существу, 9 продаж за квартал, чтобы представлять всех домах меньше, чем $ 2,75 млн., не достаточное количество, даже в Ранчо Санта-Фе, где будет большой удачей попасть в за $ 2,75 миллиона.
Как ни странно, большая часть рынка недвижимости сегодняшнее испытывает те же проблемы оценки как крупные банки сталкиваются со своими активами. Рынка к рыночной оценки становится сомнительным, в лучшем случае, под неликвидные условиях. Наиболее распространенный метод жилую методы оценки недвижимости оценке дома по сравнению с другими сопоставимыми домов, которые недавно продали. Это, в сущности рынка на рынок оценки, сравнения аналогичных активов на аналогичные активы, чтобы получить цену. Это хорошая практика, когда Есть сопоставимых активов, но, когда Есть так мало продаж, сопоставимых не существует, что приводит к ложным ценообразования или в равной степени сомнительной реконструкции цен, где каждый дом по индивидуальному и не два лота равны.
В этих условиях, суб-популяционный анализ теряет свою ценность. Одним из наиболее шаг назад, чтобы получить большую выборку за счет подгруппы населения точностью. Когда мы это сделаем, мы видим, что Ранчо Санта-Фе, в целом, опытные 2% среднее снижение цен между первых двух кварталов 2008 и 2009 годы (диаграмма). Мы также видим дальнейшие указания неликвидности, т.е. общий запас вырос почти на 18% и продаж снизился на 38%. Самый важный фактор прогнозирования роскоши Ранчо Санта-Фе оценки недвижимости в настоящее время терпение и / или финансовые средства своих продавцов погоды системного экономического шторма.
Ла-Хойя Элитная недвижимость
В целом, роскошные Ла-Хойя на рынке жилой недвижимости (они определяются для целей этого анализа, как и все присоединять и отсоединять жилой недвижимости перечислены с Сан-Диего Единая региональная база для 92037 почтовых индексов) испытали почти 20% среднего снижения цен при сравнении первого квартале 2008 года с тем же периодом 2009. К счастью, из-за естественно, выше объема продаж в Ла-Хойя против Ранчо Санта-Фе, мы были в состоянии различить, что большая часть этого снижения цен привели к свойствам равной или большей, чем $ 750,000.
Мы сегментирован рынок первоначальной цены лист выглядит так: 1) свойства меньше, чем $ 750000, 2) Свойства больше 
меньше или равна $ 750 000 и менее чем за $ 1750000, 3) свойства больше или равна $ 1750000. В целом, продажи снизились на 18%, с 98 свойств продаваемых в первом квартале 2008 года по сравнению с 80 объектов в первом квартале 2009 года. Интересно, что продажи выросли на 7% на недвижимость менее чем за $ 750 000, 29 свойств продаваемых в первом квартале 2009 года по сравнению с 27 за тот же период 2008 года. Следовательно, хотя общий объем продаж снизился на Ла-Хойя на 18%, все, которые пришли из свойств, первоначальная цена листинга больше или равна $ 750000.
Эта закономерность сохраняется даже при взгляде на изменения в инвентаре. Инвентаризация на недвижимость менее чем за $ 750 тысяч сократилось почти на 25%. Среднесуточная кадастра за первый квартал 2008 года составил 120 свойства. Среднесуточная кадастра за первый квартал 2009 года составила 91 свойствами. Это хороший знак, особенно когда продажи для этого ценового сегмента являются почти 8%. Однако это нельзя сказать в отношении двух других ценовых сегментов, каждый из которых испытали повышение уровня запасов. Самый высокий ценовой сегмент, свойства, первоначальная цена листинга более $ 1750000 испытала 31%-ное увеличение уровня запасов, переходя от среднесуточной из 162 в первом квартале 2008 года до 213 в аналогичном периоде 2009 года. Средний ценовой сегмент также опытные инвентаризации на 9%. По существу, свойства более $ 750 000 стали более обильными на рынке, причем настолько, что они подтолкнули общий инвентарь для Ла-Хойя вырос на 8%.
Не удивительно, что свойства, первоначальная цена листинга больше $ 750,000 также испытали крупнейшие среднем снижение цен. В целом, средняя цена Ла-Хойя снизилась почти на 20% при сравнении первого квартала 2008 года по первый квартал 2009 года. Большая часть этого понижения происходит от свойств больше, чем $ 750000, который пришел от тяжелой поставку этой субпопуляции на спрос / предложение дисбаланс, приведенные выше. Нижнем ценовом сегменте дела обстоят значительно лучше с только 3,5% средний снижение цен, в основном из-за его гораздо сильнее спроса / предложения позиции. Похоже, что это нижний ценовой сегмент является исправление себя до двух верхних ценовых сегментов. Честно говоря, это не все, что удивительно, учитывая это нижний ценовой сегмент был первым попасть под шторм. Это может быть просто первым выйти из него тоже.
Автор Линда и Том Sansone
Уиллис Аллен Недвижимость
www.LindaSansone.com
Телефон (858) 775-6356
