Коронадо
Два очень разных рынках недвижимости появились в Коронадо (они определяются для целей настоящего анализа, а все внешние и отдельные жилые свойств, перечисленных в Сан-Диего Multiple Listing Service для кода 92118 Zip). Один из них борются и вызовы. Другие остаются устойчивыми и в гораздо лучшем положении.
Чтобы увидеть эту дихотомию, мы сегментирован Коронадо недвижимостью на 3 группы по первоначальной цене листинг: 1) 
Свойства менее 1,5 млн. долл. США; 2) Свойства больше или равна 1,5 млн. долл. США и менее, чем $ 2,4 млн. и 3) Недвижимость больше или равна $ 2,4 миллиона. Для каждой из этих ценовых групп, мы сравнили их производительность в первые 8 месяцев 2007 года с тем же периодом 2008 года. Интересно, что их поведение резко отличались от тех свойств ниже $ 1,5 миллиона и выше тех 1,5 млн. долларов. Контраст вполне достаточно, чтобы заслуги как две разные рынки.
Первый рынок состоит из свойств, первоначальная цена листинг менее чем $ 1,5 миллиона человек (или группа цене 1 из наших сегментации список выше). Из всех групп, в эту группу борется сама по текущей реальной среде недвижимости. Если сравнивать первые 8 месяцев 2007 года по 2008 год, эта группа пережила наибольшее сокращение объема продаж, то наибольшее увеличение имеющихся запасов, а также крупнейшим медианы падения цен. Большинство тревогу вызывает резкий рост инвентаризации или свойства доступны для продажи в этой ценовой группе. Хотя объем продаж снизился почти на 50% больше уровня прошлого года, инвентаря вырос почти на 20%, несмотря на большой маркетинговой сроков и снижения цен. На определенном этапе инвентаризации будет самым правильным. Скорее всего, учитывая падающий спрос, то это будет из-за: а) снижение цен для привлечения спроса и / или б) сокращение новых списков.
Второй и сильные позиционируется рынок состоит из свойств, первоначальная цена листинг больше или равна 1,5 млн. долл. США (или ценовых групп 2 и 3 из наших сегментации список выше). Хотя есть различия между поведением групп 2 и 3, то они незначительны, в сравнении в целом по группе 1. Именно это отличие контраст, который отличает их в качестве отдельного рынка. Например, в то время как свойства с 
первоначальная цена листинг менее 1,5 млн. долл. США резко вырос инвентаризации, те, выше, сокращение среднего ежедневного уровня запасов. Многое из этого перечня сокращение пришло в результате снижения новые списки и сильные относительный уровень спроса, чем те свойства ниже $ 1,5 миллиона. Не удивительно, что медианы цен были либо сохранить или незначительно увеличились с 2007 года. Вместе с тем, что не менее важно, это "вторичного рынка" гораздо больше возможностей продвижения вперед, так как она не будет борьба с избыточным предложением.
Этот рынок в рамках дихотомии Коронадо подчеркивается важность создания покупку / продажу стратегии. Те, кто следил за этим редакционным протяжении всего 2008 года понимаю, что не только районы ведут себя по-разному, но так делать подгруппах населения в этих районах. Некоторые из этих опытных различные субпопуляции appreciations на пути вверх. То, что мы наблюдаем сейчас, как совершенно иначе многие из этих субпопуляций себя на пути вниз. Некоторые из них будут обстоять лучше, чем другие, но включение этих предполагаемых динамика на покупку / продажу стратегия является критическим. Никто не может точно предсказать, каким будет субпопуляции решили исправить себя. Будет ли он принять ее свойств с рынка и переждать окружающую среду? Будет ли продать? А потом, в какой пропорции и степени? Это отчасти определяется демографическим поведением, экономике, финансовой и личной позиции. Ни одно из которых известно комплексно. Однако некоторые сценарии делать настоящему очевидными выводами. Именно эти выводы, по крайней мере следует учитывать при выборе инвестиционного направления.
Центр города Сан-Диего
Из всех областей, которые мы анализируем, центр города Сан-Диего (они определяются для целей данного анализа, как и все жили в свойствах 92101 почтовый индекс) находится под наибольшей степени трансформации, добавив несколько впечатляющих зданий кондоминиумов буквально просмотра мирового класса. Тем не менее, именно это вертикальный рост или резкое увеличение новых мощностей, что делает задачу центра для анализа. Как и в других областях, то она ограничена его почтовый индекс, но в отличие от других областей, города росли в небо. По существу, это эквивалентно тому, расширение границ индекс.
Чтобы лучше понять, как новое строительство может искажать статистику, мы создали два геопространственных представлений всех продаж деятельности для города Сан-Диего с января 2006 по июль 2008 года. Первое представление (Таблица C) показывает количество жилых продажи в заговоре против центре участка. Мы называем это геопространственной 
представление, потому что количество продаж представлены в виде кластера облако над лежащим центре города. Это облако представляет собой 81% всех центра продаж с другими 19% не показали, но широкое разбросанных оставшихся индекс. В Таблица C, существует четыре группы представляющие области высоких продаж деятельности. Второе представление (см. диаграмму D) показывает ту же облако кластере, но построены в районе в центре города. Как мы увидим, участки Продажа деятельности, представленные кластер облако, связаны с новым строительством в то время как другие части связаны с существующими продажи повторить. Разделение двух и понимание их влияния друг на друга имеет решающее значение для оценки динамики рынка. 
Если мы посмотрим на второй геопространственной представления (Таблица C), показывающий продажи деятельность против центральных районов, ясно, что большая часть деятельности происходит вдоль набережной. Это происходит потому, что большего кондоминиуме здания границе набережной в то время как большинство коммерческих посылок занять центральное центре. Если сравнивать первое полугодие 2007 года по 2008 год, мы видим очень разные Исходя из каждого кластера, в значительной степени искажается за счет наличия или отсутствия нового строительства. Например, кластер 1 было 124 продажи за первую половину 2007 года и 86 продаж за тот же период в 2008 году. Средняя цена осталась неизменной на уровне около $ 460K. Эта деятельность представляет динамика не новое строительство в этом районе за время рассматриваемого периода. Однако, когда мы смотрим на кластере 3, мы видим четкую аберрации возникают. Продаж увеличится с 50 в 2007 году до 183 в 2008 году средняя цена продажи также увеличение 11% от $ 812K в 2007 году до $ 903k в 2008 году.
При анализе точек данных, которые составляют кластер 3, быстро становится очевидным, что кассетные 3 в основном складывается из продажи деятельности одного, большого нового здания кондоминиума роскошь. Вот почему мы видим продажи перейти от 50 до 183 при сравнении первой половине 2007 и 2008 годах. Поэтому же мы видим, средняя цена продажи прыжок 11%. Кластер представляет собой 3 яблоки и апельсины, новых и существующих кадастров. Введение этого нового здания в центре города на рынке недвижимости Скифы существующей статистики продаж, особенно за ее локализованные области кластер продажи. Вопрос осложняется тем, существуют многие из этих новых больших зданиях, которые были введены и до сих пор внедряется в центре рынка. Ключевое значение для оценки динамики рынка города является цена за квадратный фут. Задача есть нормализации Площадь по нескольким категориям. Высота пола является категорией. Намравление категории. Расположена является категорией. Качество строительства является категорией. Строительство номере есть категория. Новое строительство или строительство возраст категории и т.п. Здесь мы показали, как последний может исказить статистику, когда он не правильный сегментированы из имеющихся запасов. В статьях прийти, мы покажем, влияние некоторых из этих категорий, когда другим образом не учитываются.
Что дальше?
При рассмотрении данных, которые мы собрали для Коронадо и города Сан-Диего, важно помнить, что эти районы состоят из групп населения, некоторые ведут себя иначе, чем многим другим. Например, свойства, которые находятся на пляже в Коронадо могут вести себя иначе, чем другие районы Коронадо. Кроме того, кондоминиумы в одном из районов города могут вести себя иначе, чем другой области. Есть даже к югу от населения в пределах области. То, что мы представили здесь частичная суб-демографического анализа. Полного анализа будут определены субпопуляции данное имущество, а затем оценку поведению этой конкретной субпопуляции's. В издании в следующем месяце, мы вернемся Ранчо Санта-Фе и Дель Мар для обновления своего года до даты исполнения.
Автор Линда и Тома Сансоне
Уиллис Аллен недвижимости
www.LindaSansone.com
(858) 775 - 6356
