ラホーヤ
どのくらいの頻度で私たちは嘘の統計については聞いたことがありますか？ 多くの場合、それらは不適切な結論につながる、誤解されています。 最も頻繁に誤解されているものは、中央のホームの値です。 我々は、サンディエゴ郡の中央ホームの値を上に押してレポートを何回見たことがありますか？ ラホーヤの我々の分析（ 用に定義され 
92037郵便番号のためにサンディエゴマルチプル·リスティング·サービスで表示されているすべての接続されて切り離された住宅 ） として、この分析の目的は、中央ホームの値を統計の弱点が明らかになりました。
この分析のために、元の定価から3つのグループにセグメント化されたラホーヤ不動産：1）プロパティの$ 1M（100万ドル）以下、2）以上100万ドル少ない200万ドルに等しい特性、3）のプロパティより大きいか等しい$ 2M（200万ドル）。 各グループについて、我々は2008年の最初の7ヶ月、同等の前年比の期間の比較、2007年の最初の7ヶ月を比較した。 いつものように、個々のグループまたはサブ市場のパフォーマンスを比較した場合、顕著な違いは明察されます（図B）。 
しかし、最も印象的には3つの個別のグループにラホーヤの合計の中央値プロパティの値を比較している。
我々は図Bからもわかるように、全体の中央値プロパティの値は-25.2％です。 ラホーヤのプロパティは、昨年から大幅に減価償却値があるかのように額面で撮影し、それが表示されます。 我々は分析した3つのグループのそれぞれの中央値プロパティの値を見れば、しかし、結論は大きく異なります。 どのように全体としてラホーヤ、一つのグループが実際に値が上がったし、他の2つのグループには9.6％と7.3％減の25.2％減少できますか？ 答えは、中央値の統計が実際に作成される方法の中でかかっている。
中央の正式な定義は、シーケンスは、数値の偶数た場合、2つの中間の数値の平均として扱わ番号の指定されたシーケンス内の中央の数字であり、4は1の中央値、3、4、8、9である。と5は1の中央値、3、4、6、8、9です。 したがって、中央値は本質的に数値が小さいものから順に並んでいる中央の数字です。単に、行の数値を行番号の合計数をカウントし、番号の合計数が奇数である場合は、途中で中途半端なものを見つける合計が偶数である場合、または、中央の2つの数値間の平均を取る。
時間をかけて中央値の変化を比較する場合は特にそれが測定している人口は、実際に異なるサブ母集団（またはサブ市場）で構成されている場合不動産に、このかつての人気統計を使用する場合の危険性があります。 私たちのラホーヤの例では、我々は、2007年の総販売価格の中央値と2008年全体の中央値は販売価格の間に25.2％の減少があったことがわかった。 しかし、我々は3つのグループごとに販売されているプロパティの数の変化を見たとき、我々は、元の定価100万ドル以下と低グループまたはプロパティは、2007年より2008年以上のプロパティを販売していることがわかります。 事項を強調し、二つの高い価格のグループが反対した、2007年より2008年に以下の販売、具体的には-40.6％と-31.6％。
最終結果は、低群は、2008年中央販売値と2より高いグループに、よりローエンドの数字に貢献していることだった同じ2008年の中央販売値に少ないハイエンドの数字に貢献した。 2008年中央販売値は、プロパティの値は25.2％減少しているが、彼らは2007年に行ったようにその中央値で販売価格に貢献して異なる価格設定でグループが2008年に同じ割合で寄与しなかったからではないので、下に偏ってしまった。 プロパティ値の変更は、すべての価格グループに対して一桁台でより多くの、必ずしも否定的ではなかった。 最悪まだ、これは郵便番号で3つの広いサブ市場を使用して、単一のZIPコードの一例にすぎません。 サンディエゴ郡の中央値の統計情報があなたの新聞を読んだり、ニュースを見て次回いかに誤った想像してみてください。 彼女または彼が比較対象の話を開始したときにあなたの全米リアルター協会加入者を過小評価しないでください。
ソラナビーチ/エンシニタス
市場の下端にその強さを持っていたラ·ホーヤ、ソラナビーチ/ 92075と92024のZIPコードについては、サンディエゴマルチプル·リスティング·サービスで表示されているすべての着脱住宅のプロパティとして、この分析の目的のために定義さエンシニタス不動産（とは異なり、 、それぞれ ）は、その上端にそれを持っています。 2008年の最初の7ヶ月に2007年の最初の7ヶ月を比較すると、上端と市場の下端との間の需要/供給の均衡相対的に不平等な状態があるように表示されます。
2）以上75万ドル少ない150万ドル以上に等しい特性、3）のプロパティ1以上）のプロパティより小さい75万ドル：元の定価から3つのグループに、この分析のために、我々はセグメント化されたソラナビーチ/エンシニタス不動産150万ドル。 一般的に、我々は唯一の供給のわずかな低下を見た、または販売のために利用可能なプロパティの毎日の平均数が、需要が大きく、不釣り合いなドロップ 
販売プロパティの数（Dのチャート）。 しかし、我々は$ 1.5Mの下を超えるオリジナルのリスト価格と特性を比較すると、非常に異なる供給/需要の比率が出てきます。
市場のハイエンドまたはより大きいか、または同時にその下の両群よりも、その相対的な在庫を削減しながら、強い需要を経験した$ 1.5Mに等しい元の定価を持つプロパティ。 $ 1.5M以下、元のリスト価格の両方のプロパティグループは、2007年の同じ期間より、2008年に20％以上少ない特性を販売しました。 だけでなく、これらの二つのグループの需要が上端よりも大幅にドロップしなかったが、それらの在庫や供給が上端未満下落した。
しかし、公正を期すために、中間価格グループ、またはそれ以上75万ドル少ない150万ドル以上に等しく、元の定価を持つプロパティは、最小の中央値で販売価格の下落は、まだ経験した 
差は名目であった。 もっと重要な点は、健康的な以上の安定的な供給/需要equilibriumsを発揮する価格セグメントです。 全体的なソラナビーチ/エンシニタス面積が非常によく過去12ヶ月を乗り切ったように見えますが、現在それがドル未満の1.5Mは歴史的な需要レベルを与えられた供給過剰にあり、元の定価を持つプロパティのように見えます。 その結果、価格のグループのいずれかで、これらの下位二つは今後の価格低下圧力に最も脆弱に表示されます。
次は何ですか？
我々はラホーヤ、ソラナビーチ、エンシニタスのために一緒に入れたデータを確認する場合は、これらの領域は亜集団、他人よりもはるかに異なる動作をいくつかで構成されていることを覚えておくことが重要です。 例えば、ビーチにあるプロパティは、他の分野とは異なる動作をすることができます。 同様に、切り離されたプロパティが添付プロパティとは異なる動作をすることができます。 私たちがここで提示した、部分的亜集団分析である。 完全な分析は、その特定の集団の行動を評価し、プロパティの集団を識別する。 来月の版では、コロナドとサンディエゴのダウンタウンを検証します。
リンダとトムSansoneによって書かれた
ウィリスアレン不動産
www.LindaSansone.com
電話（858）775-6356
