あまりにも頻繁に我々は地元の不動産の健康状態を理解したいだけ、矛盾した、生データまたは切断見える広い統計のいずれかを見つけることができるか、説明なし。 あなたが客観的な方法でローカルエリアについての情報を保つのを助けるために、プレミアでは、各エディションで異なるサンディエゴ地域の健康を監視されます。 このエディションでは、ランチョサンタフェ、ラ·ホーヤを見てください。
ランチョサンタフェの高級不動産
今日の環境では、最も厄介な問題の分析は、歴史的な不動産を比較した場合 
現在のパフォーマンスのパフォーマンスは相対的な販売量の不足です。 ときに最初に2008年第1·四半期のランチョサンタフェの高級不動産（92067と92091のZIPコードについては、サンディエゴマルチプル·リスティング·サービスで表示されているすべての着脱住宅として、この分析の目的のために定義）を比較する2009年の四半期には、この問題は、中央値価格の変化を比較する場合は特に、特定の明らかになります。
2）[プロパティ]を超える275万ドルとより小さいか450万ドルに等しい、3）のプロパティより大きい$ 4.5M（450万ドル）1）のプロパティより小さいか275万ドルに等しい：元の定価から3つのグループにセグメント化されたこの市場。 年前に、組み合わせた3つのすべての価格帯は2008年第1四半期37売上を達成しています。 今年第一四半期だけで23の販売をしています。 我々は個々の価格帯を見てみると、2009年第1四半期は9最低価格セグメントの売上高は、他の2つの7,7を持っていた。 したがって、中間価格の変更、期間対期間の変動の大部分を計算する際には、必ずしも本質的な価格の変化から、発生しますが、前年比変化を比較するには不十分なサンプルサイズからより多くの。
たとえば、低価格セグメント、以下の元の定価を持つプロパティまたは275万ドルに等しいが、 "数学" 54.7パーセント中間価格の下落（チャート）を経験。 すべてのランチョサンタフェの不動産業者は "それはばかげて"ですが、技術的にそれはありませんが、あなたを言うだろう。 本質的な価格評価の観点から、それである。 しかし、統計的観点から見ると、そうではありません。 それは正確にそのサブ母集団の価格設定行動を表現するために不十分なサンプルサイズの結果です。 本質的に、すべての家庭未満275万ドルを表現するために四半期の売上高は9は1つが275万ドルのために取得する幸運になるにもランチョサンタフェで十分な数ではありません。
皮肉なことに、非常に今日の不動産市場の大規模な銀行はその資産に直面していると同じ評価の問題が発生している。 市場への市場評価は、流動性の条件下で、最高の状態で、疑わしいとなります。 住宅不動産の評価方法の最も一般的な方法は、最近販売している他の同等の家庭にホームを相対的に重視されています。 これは、価格を導出するために、類似の資産と同様の資産を比較して、本質的に市場への市場評価です。 そこに匹敵する資産がありますが、非常に少ないの販売があるときは、比較対象が存在しないときは、このため、偽の価格や各家庭には、カスタムされておらず、2つのロットが同じではありません同じように怪しげな復興の価格につながることをお勧めします。
これらの条件下では、サブ母集団解析では、その価値を失います。 サブ母集団の精度を犠牲にして大規模な母集団の標本を得るために1つ前のほとんどのステップ。 我々はそれを行うときに、我々はランチョサンタフェ参照して、全体として、2008年と2009年（チャート）の第1、第2四半期の間に百分の二中間価格の下落を経験しました。 また、ほぼ18％、ダウン38％売上高で流動性の更なる適応症、すなわち全体のインベントリを参照してください。 ランチョサンタフェの高級不動産の評価を予測する最大の要因は、全身の経済危機を乗り切るための忍耐および/またはその売り手の金融必要な手段です。
ラホーヤの高級不動産
最初に比較するときに、全体的にラ·ホーヤの高級住宅不動産市場は、（92037の郵便番号のためにサンディエゴマルチプル·リスティング·サービスで表示されているすべての着脱住宅として、この分析の目的のために定義されています）ほぼ20％中央値価格の下落を経験した同じ2009年の期間に2008年の四半期。 幸いなことに、ラホーヤ対ランチョサンタフェの売上高の自然に高いボリュームのために、我々はこの価格下落の多くが等しいか、または75万ドル以上のプロパティになったことを識別することができました。
元の定価によって我々のセグメント市場：1）のプロパティより小さい75万ドル、大きく2）[プロパティ] 
よりまたは75万ドル未満175万ドルに等しい、3）のプロパティ以上175万ドルに等しい。 全体として、売上高は2009年第1四半期、2008年対80の特性の第一四半期に販売さ98プロパティを使用して、18％減であった。 興味深いことに、売上高は、29のプロパティは、2008年の同期間の27に比べて、2009年第1四半期で販売して、プロパティのための7％未満75万ドルとなりました。 その結果、総売上高は18％ラ·ホーヤのために停止したにもかかわらず、そのすべてが以上75万ドルに等しい元の定価でプロパティから来ました。
インベントリーの変化を見たときにこのパターンがあっても続けています。 プロパティのインベントリ未満75万ドルは約25％減少している。 2008年第1四半期の平均毎日の在庫は120の特性であった。 2009年第1四半期の平均毎日の在庫は91の特性であった。 これは、この価格セグメントの売上高は約8％アップする場合は特に、健全な兆候です。 ただし、これは増加した在庫レベルを経験しているどちらも他の2つの価格セグメントのために言うことができません。 最高価格セグメントは、175万ドル以上の元の定価を持つプロパティは、2009年の同じ期間に2008年第1四半期の162の毎日の平均から213に行って、在庫水準の31％の増加を経験してきました。 中間価格帯でも9％の在庫の増加を経験しました。 本質的に、75万ドル以上の特性が市場でより豊富になっているので、非常にため、彼らは8％ラホーヤのインベントリ全体を押し上げています。
驚くことではないが、75万ドル以上の元の定価を持つプロパティはまた、最大の中間価格の下落を経験している。 2009年第1四半期に、2008年第1四半期を比較するとき、全体的にラ·ホーヤの中間価格はほぼ20％減少している。 ずっとその衰退のは、上記の引用は、この集団の厳しい電源供給/需要の不均衡から来た75万ドルよりも大きいの特性から来ています。 低価格のセグメントは、はるかに強い需要/供給の位置に主な原因はわずか3.5％中間価格の下落、とずっと推移しました。 この低価格セグメントは上部の2つの価格セグメントの前にそれ自身を訂正されているようにそれが表示されます。 率直に言って、これはこの低価格セグメントが嵐に見舞わ取得した最初の考慮すると、すべてが驚くべきことではありません。 それはあまりにもそれから出て最初にかもしれません。
リンダとトムSansoneによって書かれた
ウィリスアレン不動産
www.LindaSansone.com
電話（858）775-6356
