余りに頻繁に私達は私達のサンディエゴの高級不動産市場の健全性を理解したいのですが、唯一の生データや矛盾、説明もなし、切断されたように見える幅広い統計のどちらかを見つけることができます。 あなたが客観的な方法であなたのローカルエリアについての情報を保つのを助けるためには、プレミア誌は、各エディションで異なるサンディエゴの高級不動産の分野の健康状態を監視されます。 この版では、我々は、ラホーヤの贅沢不動産、ソラナビーチの高級不動産とエンシニタスの高級不動産を見てください。 我々が監視している他の地域は、サンディエゴのダウンタウンの高級不動産、コロナドの高級不動産、ランチョサンタフェの高級不動産、およびデルマーの高級不動産です。
ラホーヤの高級不動産
四半期前に、私たちは12年間（92037郵便番号のためにサンディエゴマルチプルリスティングサービスで表示されているすべての着脱住宅として、この分析の目的のために定義されている ）のラホーヤの高級不動産市場を分析した。 2009年1月31日、および以前の12ヶ月間と比較し、2007年2月1日 - - この分析では、最新の12ヶ月、2008年2月1日に戻ってのズームとフォーカスすることを決めた1 / 2008分の31。
全体的に、在庫と新しいリストは、比較的平坦であった（図）、前年同期比。 しかし、売上高は15パーセント512の特性に販売602プロパティからだった。 平均的なマーケティングの時間はまた、115日から143日に25％増加している。 残念なことに、中央値は同様に減少している。 技術的に言えば、全体の中央値は前年同期比27％減少しているが、この数字はマイナスの実際の評価の変化を歪める。
あなたがチャートを見れば、あなたは元の定価で3価格層に我々はラホーヤの高級不動産市場をセグメント化されていることがわかります：1）プロパティ未満75万ドル、2）よりも大きいまたは75万ドルに等しいと以下175万ドルプロパティ;以上175万ドルに等しい、3）のプロパティ。 価格のみの層の2は、中間価格の下落を経験し、それらのいずれもが27％と同じくらい深刻だった。 率直に言って、これはほとんどの新聞記事は、盲目的に現実の誇張された感覚を読者に残して、27％中間価格の下落を引用して現実を歪める方法です。
その代わり、現実を見てみましょう。 元の定価を持つプロパティ未満75万ドルは3.5％の中間価格の上昇がありました。 上記のプロパティが以下175万ドルは17.4％の中間価格の低下があった。 そして最後に、175万ドル上記のプロパティは、10.4％減少していた。 その結果、最悪のシナリオは、1つは全体的な価格下落は間違いなく17.4％、ない27％の価格下落の極端なよりどこかに小さくなることを期待する。 総売上高を構成していたこれらのグループのそれぞれの割合は年々変更されたため、この全体的な中間価格が歪んでいる理由（および全体的な物価の不正確な指標が）です。 のは、価格のグループの割合が中央値に偏りがされることを変更する場合は数の中央値は非常に、単純に数字の指定されたシーケンスの中央の数字であることを忘れないようにしましょう。
我々が販売されて豪華なプロパティの数が年々どのように変化したかを見れば、我々は、下端価格層は、それは前年から持っていたよりも全体的に売上の大きな割合を表していることがわかります。 販売されて豪華なプロパティの数は、実際にはそれぞれ13.3％、37.4％、して、2つ上の価格層で減少している間に販売されるプロパティの数は、実際には、75万ドルの下での特性のための8.8％増加している。 2007年2月1日からすべてのsoldsへ2009年1月31日 - - 2008年1月31日、我々は価格層の表現が変更されていないことがわかりますこれは、我々が2008年2月1日からすべてのsoldsを比較するときにことを意味します全体の中間価格は、このように歪曲、一定のままであった。
我々は割合の寄与を比較すると低く、中間、および上部の価格層が12か月の期間2007年2月1日の中央値に加える - 2008年1月31日、我々は、28％、39％、33％を取得それぞれ。 翌年の同じ価格の層を見ていると、我々はそれぞれ、37％、39％、24％を取得。 基本的に、よりローエンドのプロパティが販売され、以下上端のプロパティが販売されました。 それは歪曲中央値である価格の層のための市場需要の変化です。 はい、値は全体的な下落をしたが、ではないほど、全体の中間価格が示唆するように。 したがって、別の時代から、任意の数の中央値の変化を見ると、亜集団間に市場の需要の変化が肯定的または否定的に統計を歪めることができることを覚えておいてください。
ソラナビーチの高級不動産とエンシニタス高級不動産
それは信じられないかもしれませんが、ソラナビーチの高級不動産とエンシニタス高級不動産市場の売上高は（ と表示されているすべての着脱住宅として、この分析の目的のために定義されているように我々は最終的に同じ方向に向かって在庫を確認し始めている92075と92024郵便番号、それぞれ ） のためのサンディエゴマルチプルリスティングサービス 。 不動産物件の売買の数は前年比低下しているときにこれは、約祝うために多くのように聞こえるかもしれないが、しかし実際には、売上高は減少しているとして歴史的に各四半期の在庫は、登山している考えると、非常に良い兆候です。 基本的に、我々はかすかなものにもかかわらず、患者のいくつかの正常なバイタルを確認し始めている。
我々は過去12ヶ月の期間を比較すると、2008年2月1日 - 2009年1月31日、同等の前年比の期間に、2007年2月1日 - 2008年1月31日、我々がいることを確認するために始めることができます需要と供給は同じ方向に向かっている。 最後に、在庫と新規上場は、売上高は減少している。 需要や不動産物件の売買の数は17％（図のE）を減少している間、[インベントリおよび新しいリストは、それぞれ4％および7％減少しました。 しかし、我々は2009年2月1日から2008年2月1日に当社の最新のインベントリデータを比較するとき、供給が需要に沿ったより一層です。 最後の四半期に供給過剰の急落の結果：この最新のデータを比較する際に、在庫は、243プロパティに299プロパティからほぼ19％減の減少となりました。
また、単位のサブポピュレーションベースで、ソラナビーチ/エンシニタス市場は数十年で最もチャレンジングな環境の一つ下であることを考慮うまくいっているようだ。 この分析のために、元の定価で3つのグループに我々セグメント化されたソラナビーチの高級不動産とエンシニタス高級不動産：1）プロパティ未満75万ドル、2）より大きいか75万ドルとドル未満130万等しいプロパティ、および3）のプロパティよりも大きいまたは$ 130万に等しい。
価格層の最強は75万ドル未満の元の定価と底層またはプロパティがあった。 だけでなく、それはわずか2％の最小の中央値は前年比価格の下落を持っているだけでなく、そのマーケティングの時間は26％減でした。 興味深いことに、一見安定性のある外観を示唆、在庫や売却のプロパティの数には実際の前年比変化がなかった。
次に強い価格層では1つ上のレベルまたは中間層に、より大きいか75万ドルとドル未満130万等しい元の定価を持つプロパティだった。 このグループは、より低い層よりも中間価格のわずか1％以上の下落を経験したが、3つの層すべての供給と需要の最大の変化を経験しました。 名目中間価格の下落に基づき、この供給/需要の変化は最も標準的な値への復帰だ。 在庫と不動産物件の売買の数の両方が減少しましたが、そのマーケティングの時間を行いました。 わずか3％前年比中央値価格の下落と少ない販売を考えると、それは不安売り手の結果として短い販売時間を解釈するのは難しいです。
最後に、最も弱いグループは、元の定価と、上部層、特性がより大きいまたは$ 130万等しかった。 それは、それが5％の中間価格で最大の下落を受けたことのおかげで最も弱いいました。 しかし、最後の四半期にわたってそれは需要の減少を相殺するために市場からその供給の多くを取って、ほぼ20％の在庫を減らすことに成功した。 これだけでは完全に前年同期比で比較内で表現されていない価格支持が作成されます。 これは過去の実績の説明よりも、物価安定の先行指標の詳細です。 今後、他の条件がすべて同じである場合、ソラナビーチ不動産とエンシニタス不動産市場は、かつて四半期のカップル前よりも明るく見ている。
次は何ですか？
我々はラホーヤの高級不動産、ソラナビーチの高級不動産、およびエンシニタスの高級不動産のために一緒に入れているデータをレビューするとき、それはこれらの領域はサブ集団、他人よりもはるかに異なる動作をいくつかで構成されていることを覚えておくことが重要です。 例えば、ビーチにあるプロパティは、他の領域とは異なる動作をすることができます。 同様に、切り離されたプロパティが添付プロパティとは異なる動作をすることができます。 私たちがここに提示していると、部分的なサブポピュレーションの解析です。 完全な分析は、その特定の亜集団の挙動を評価して、プロパティの亜集団を識別する。 来月の版では、我々は、コロナドの豪華な不動産とサンディエゴのダウンタウンの高級不動産を調べていきます。
リンダとトムSansoneによって書か
ウィリスアレン不動産
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