コロナド

二つの非常に異なった不動産市場はコロナド（92118郵便番号のためにサンディエゴマルチプル·リスティング·サービスで表示されているすべての着脱住宅のプロパティとして、この分析の目的のために定義）に登場しています。 一つは、苦労と今後の課題を持っています。 もう一つは、弾力性のあるままで、より良い配置されます。

元の定価から3つのグループに、この二分法を確認するには、我々はセグメント化されたコロナド不動産：1） プロパティを以下の150万ドル以上、2）よりも大きいまたは$ 150万未満240万ドルに等しいプロパティ、および3）のプロパティ以上240万ドルに等しい。 これらの価格のグループのそれぞれについて、我々は、2008年の同期間に2007年の最初の8ヶ月でその性能を比較した。 興味深いことに、彼らの行動を150万​​ドルの下にそれらのプロパティとの間で著しく異なっており、上記以外150万ドル。 コントラストは、2つの別個の市場としてのメリットには十分意味があります。

最初の市場は、元の定価以下の150万ドル以上（またはそれ以上私たちのセグメンテーションリストから価格グループ1）とプロパティで構成されます。 すべてのグループの、このグループは、現在の不動産環境下で最も苦労している。 2008年から2007年の最初の8ヶ月を比較するとき、このグループは販売台数で最大の減少、既存のインベントリで最大の増加、最大の中間価格の下落を経験してきました。 最も気になるこの価格グループ内の販売可能在庫またはプロパティの劇的な成長である。 販売数は昨年からほぼ50％減少しているにもかかわらず、在庫は長いマーケティングのタイムラインと価格下落にもかかわらず、ほぼ20％に成長してきました。 いくつかの点で、インベントリは自動的に訂正されます。 ほとんどの場合、衰えていく需要を考えると、これはためになります：A）は低価格化が需要を引き付け、そして/または、B）新規上場の減少します。

番目と強く位置付け市場がより大きいか150万ドルに等しい元の定価（または価格グループの上に私たちのセグメンテーションリストから2と3）を持つプロパティで構成されています。 グループ1に、全体として区別してグループ2と3の動作の相違があるにもかかわらず、彼らはわずかです。 それは別の市場としてそれらを区別するこの独特なコントラストです。 たとえば、一方のプロパティ 元の定価以下の150万ドル以上は劇的に上記のものは毎日の平均在庫水準が低下している、在庫を成長している。 ずっとこの在庫削減のは、新規上場の減少と150万ドル以下にそれらのプロパティより強い相対的な需要レベルから来ている。 驚くことではないが、中央値価格はどちらが維持されているか、または2007年以降、わずかに増加した。 それは供給過剰と格闘されることはありませんしかし、等しく重要なのは、この "第二の市場は"はるかに優れた、前進配置されます。

コロナド内でこの市場の二分法は、購入/販売戦略を確立することの重要性を強調しています。 2008年を通して、この社説を追っている人だけでなく、地域が異なる動作をしないが、ので、それらの領域内で集団を行うことを理解しています。 これらの集団の一部が途中で別の鑑賞を経験した。 私たちが今目撃していると、これらの集団の多くはダウン途中でどのように動作するか異なっています。 一部は他より運賃が、売る/買う戦略にそれらの予想されるダイナミクスを組み込むことは重要であるでしょう。 誰も正確に集団がそれ自体を修正することを決定するかを予測することはできません。 それは市場からそのプロパティを取得し、環境を乗り切るのだろうか？ それは売却するのだろうか？ そして、どのような割合と程度に？ これは人口行動、経済、個人の財務状況によって部分的に決定されます。 のいずれも総合的に知られていません。 しかし、いくつかのシナリオが存在して容易に明らかに推論を行う。 それは投資の方向を選択する際に、少なくとも考慮すべきこれらの結論です。

サンディエゴのダ ​​ウンタウン

我々は分析しているすべての領域から、サンディエゴのダウンタウンは、（92101のZIPコード内のすべての住宅として、この分析の目的のために定義されています）文字通り世界クラスビューで、いくつかの壮大なマンションの建物を追加して、変換の最大の学位を受けている。 しかし、それは正確に分析するためにダウンタウンの挑戦を行い、この縦の成長や新たな供給の劇的な増加である。 他の地域と同様に、その郵便番号に制限されているが、他の分野とは異なり、ダウンタウンの空に向かって成長しています。 本質的に、これは拡大郵便番号の境界に相当します。

優れた新たな建設が統計を歪曲する方法を理解するために、我々は、2006年1月から2008年7月にサンディエゴのダウンタウンのすべての販売活動の2地理空間表現を作成しました。 最初の表現（グラフC）は、住宅販売数は、ダウンタウンの区画に対してプロットを示しています。 我々は、地理空間と呼ぶ 表現、販売数はダウンタウンエリアの上に横たわっているクラスタの雲のように表されているためです。 この雲は、他の19％が示されていない、すべてのダウンタウンの売上高の81％を表しますが、広く、残りの郵便番号に分散。 チャートCで、最高の販売活動の領域を表す4つのクラスターがあります。 第2の表現（グラフD）は、同じクラスタの雲を示していますが、ダウンタウンの街の上にプロットされます。 我々が見るように他の部分は、既存のリピート販売によるものである一方で、クラスタの雲で表さ販売活動の部分は、新しい建設によるものである。 2を分離し、お互いにその影響を理解することは、市場のダイナミクスを評価するために重要です。

我々はダウンタウン地区に対して販売活動を示す第二の地理空間表現（グラフC）を見れば、それは活動の大半は、ウォーターフロントに沿って起こることは明らかである。 ほとんどの商業区画が繁華街の中心を占めながら、大規模なマンションの建物が水辺に接しているために発生します。 2008年に2007年上半期を比較するとき、我々は、主に新築の有無によって偏って、各クラスタからの非常に異なる統計を参照してください。 たとえば、クラスタ1は、2008年の同期間の2007年、86売上高の上半期の124売上を達成しています。 平均販売価格は約$ 460Kで変わらなかった。 この活動は、検討中の期間については、このエリア内でない新しい構造のダイナミクスを表しています。 しかし、我々はクラスター3を見たとき、我々は明確な異常が現れる参照してください。 売上高は、平均販売価格も2008年に$ 903Kに2007年に$ 812Kから11％増加し、2008年に2007年の50から183に増やします。

クラスター3を構成するデータポイントを分析するとき、それはすぐにクラスター3は、主に単一の大規模な新しい高級マンションの販売活動から構成されていることが明らかになります。 我々は2007年と2008年の上半期を比較した場合の売上高は50から183に行くのを見るのはこのためです。 我々は平均販売価格は11％にジャンプしてください理由でもあります。 クラスタ3は、リンゴとオレンジを表します。新規および既存のインベントリ。 繁華街の不動産市場へのこの新しい建物の導入は、特にそのローカライズされた販売クラスタ領域に対して、既存の販売統計を偏らせます。 問題を配合し、導入された、まだダウンタウンの市場に導入されているこれらの新しい大規模な建物の多くがあります。 繁華街、市場のダイナミクスを評価するための鍵は、価格あたりの平方フィートである。 課題は、複数のカテゴリで面積を正規化がされています。 床の高さはカテゴリです。 ビューの方向はカテゴリです。 ダウンタウンの場所はカテゴリです。 建設の品質はカテゴリです。 建物の設備には、カテゴリです。 新たな建設や建物の年齢は、我々がどのように、後者はスキュー統計たときに適切にセグメント化されていない既存のインベントリから出できることを示したここでは等、カテゴリです。 適切に考慮されていないときに来ての記事では、我々はこれらの他のカテゴリのいくつかの影響が表示されます。

次は何ですか？

我々はコロナドのダウンタウンサンディエゴのために一緒に入れたデータを確認する場合は、これらの領域は亜集団、他人よりもはるかに異なる動作をいくつかで構成されていることを覚えておくことが重要です。 たとえば、コロナドのビーチにあるプロパティは、コロナドの他の領域とは異なる動作をすることができます。 同様に、繁華街の1つの領域にマンションは別の領域とは異なる動作をすることができます。 エリア内のサブ集団でもあります。 私たちがここで提示した、部分的亜集団分析である。 完全な分析は、当該のプロパティの集団を識別し、その特定の集団の行動を評価するだろう。 来月の版では、我々は彼らの年初来のパフォーマンスの更新のためランチョサンタフェとマールを取り上げます。

リンダとトムSansoneによって書かれた

ウィリスアレン不動産

www.LindaSansone.com

（858）775から6356