コロナド

全く異なる2つの不動産市場コロナド（この分析の目的のために定義されて浮上しているすべての接続および住宅のプロパティは、サンディエゴのMultiple Listing Service 92118郵便番号を記載一戸建て）。 1つの苦労していると、今後の課題にしています。 他のとはるかに良い位置に弾力性のあるままです。

この二分法を参照するには、元のリスト価格：1〜3のグループにはセグメント化されたコロナド不動産） プロパティを以下の150万ドル以上、2）のプロパティ]またはそれ以上、150万ドルに等しい未満240万ドル、3）のプロパティより大きいか、240万ドルに匹敵する。 これらの各価格のグループについては、我々は2008年の同じ期間に、2007年の最初の8カ月でのパフォーマンスを比較した。 興味深いことに、彼らの行動が著しく、150万ドル以下のこれらのプロパティを、それらの150万ドル以上の間で異なっていた。 対照的な2つの別個の市場としてのメリットには重要です。

最初の市場のプロパティの元のリスト価格より150万ドル以上で構成され（または価格でグループ1には上記のセグメントのリストから）。 すべてのグループのうち、このグループは、現在の不動産環境下では、最も苦労している。 ときに2008年から2007年の最初の8ヶ月を比較し、このグループは、ボリュームの売上の最大の減少を経験して、既存のインベントリでは最大の増加と、最大の中間価格は下落。 最も気になるこの価格は、グループ内の在庫や販売して使用可能なプロパティの劇的な成長です。 にもかかわらず、売上高の数は昨年からほぼ50％減少している、在庫管理、もはやマーケティングのタイムラインと価格の下落にもかかわらず、ほぼ20％増加しています。 いくつかの時点で、在庫自体が修正されます。 ほとんどの場合、薄れの需要を考えると、このことに起因します：A）は価格の引き下げ需要を誘致する可能性が高い/または、新規上場のB）の削減。

2番目と強力な位置付け、市場のプロパティの元のリストの価格より大きい、または150万ドルに等しい（または価格グループ2と3は上記のセグメントのリストから連れ）で構成されます。 にもかかわらず、あるグループ2と3の間の動作の違いは、彼らがグループ1に、全体としては対照的わずかです。 それは別の市場としてそれらを区別するこの独特の対照的です。 例えば、一方のプロパティ オリジナルのリスト価格より150万ドル以上を劇的に、上記1日の平均在庫レベルを削減して在庫を栽培している。 の多くは、この在庫削減の新規上場の減少から150万ドル以下、これらのプロパティよりも強力な相対的な需要レベルで来ている。 当然のことながら、平均的な価格が維持されているか少し、2007年から増加した。 ので、供給過剰と格闘されませんしかし、同様に重要な多くの方今後、配置すると、この"第二の市場"です。

コロナド以内にこの市場を二分購入を確立することの重要性/販売戦略を強調表示します。 人は、2008年を通して、この社説続いているだけの領域は異なる動作をしないが、理解するので、これらの区域内にサブポピュレーションありません。 これらのサブポピュレーションの道を開くさまざまなappreciationsを経験した。 今何が起きている方法が異なるこれらのサブポピュレーションの道の下で動作する多くのです。 いくつか他の人よりも、運賃しますが、購入にこれらの予想される動力を組み込む/販売戦略が重要です。 誰も正確にどのように亜種自体が正しいことを決定する予測することができます。 それは市場がそのプロパティをとっては、環境を乗り切る？ それを売却するだろうか？ そして、で何の割合や学位？ この部分の人口統計学的現象は、経済学では、個人の金融位置を決定されます。 これを総合的に知られているなし。 しかし、いくつかのシナリオは、現在容易に明白な推論を行う。 それ以上の時、投資の方向を選択すると見なされる必要がありますこれらの結論です。

サンディエゴのダウンタウン

私たちは分析するすべての地域のうち、サンディエゴのダウンタウン（92101 zipコード内のすべての住宅の特性としては、この分析の目的のために）変換の最大の学位を受けており、文字通り世界クラスビューで、いくつかの壮観なマンションを追加定義します。 しかし、それはまさにこのような垂直の成長や、分析するためのダウンタウンに挑戦します新たな供給の劇的な増加。 他の地域と同様に、その郵便番号が、バインドされ、他の分野とは異なり、ダウンタウンの空に向かって成長している。 本質的には、この83郵便番号の境界に相当します。

より良い方法を、新しい建設統計をゆがめることに感謝するために、2006年1月2008年7月からサンディエゴのダウンタウンのすべての販売活動の2つの空間表現を作成しました。 最初の表現（図表℃）の住宅販売数を示していますダウンタウンの区画に対してプロットされます。 我々は呼んで地理空間 表現のための販売数は、クラスタの雲の繁華街で横たわっとして表されます。 この雲が、他の19パーセントが表示されないと、すべてのダウンタウンの売上高の81％を占めて広く、残りの郵便番号の上に分散した。 チャートCでは、4つのクラスタで最高の販売活動の領域を表しています。 2番目の表現（図D）を、同じクラスタの雲を示していますが、ダウンタウン地区にプロットされます。 我々が表示されますが、他の部分は、既存のリピート販売のためには、販売活動の一部には、クラスタの雲で表される、新たな建設が原因です。 1別の時に2つの影響力を理解するの分離市場のダイナミクスを評価するために重要です。

もし我々が2番目の空間表現（図C）で、ダウンタウン地区に対する販売活動の中を見ると、その活動の大半は、海岸に沿って起こるは明らかです。 これは、大規模マンションの国境にあるウォーターフロントは、ほとんどの商用小包のダウンタウンの中心を占めるに発生します。 ときに2008年から2007年の上半期を比較し、我々は非常にさまざまな統計情報は、各クラスタから、大部分が存在したり、新しい工事の有無によって偏っ来てください。 たとえば、クラスタ1は2008年に同じ期間は2007年の上半期に、86売上高124売上高だった。 平均販売価格は約$ 460Kで変わらなかった。 この活動は、検討中の期間に、この領域内にない新たな建設のダイナミクスを表しています。 しかし、我々クラスター3を見て、我々は明確な収差をemergeしてください。 平均販売価格が2008年には183から2007の50からの売上高の増加は2007年に$ 903K、2008年に$ 812Kから11％増加。

ときは、クラスター3を構成するデータポイントを分析し、それはすぐにクラスター3は主に、単一の大規模な新しい高級マンションの販売活動から構成されて明らかになります。 だから我々は売上高50から183が2007年と2008年の上半期を比較するのを見るです。 また、なぜ我々は平均販売価格は11％ジャンプを参照しています。 クラスタ3、リンゴとオレンジを表し、新規および既存のインベントリ。 ダウンタウンの不動産市場には、この新しい建物の導入は、そのローカライズされた販売クラスタエリアは特に、既存の販売統計スキュー。 問題の複合は、その導入された、まだダウンタウンの市場に導入されているこれらの新しい大規模な建物の多くがあります。 ダウンタウンの市場のダイナミクスを評価するキーの価格は、1平方フィート当たり。 課題が複数の種類の正方形の映像を正常化されます。 階高のカテゴリです。 84-8-7244019カテゴリです。 ダウンタウンに位置するカテゴリです。 施工品質のカテゴリです。 建物設備のカテゴリです。 新たな建設や建物の年齢カテゴリーなどをここでは、後者の場合はきちんと既存のインベントリから分割できない統計スキューできることを示しています。 記事では、我々は、これらの他のカテゴリーのときに正しくを占めていないの影響を表示するだろう。

次は何？

ときに、データを一緒にコロナドと、ダウンタウン、サンディエゴを見直し、それはこれらの領域のサブで構成される集団を覚えて、いくつかの多くの異なる他の人よりも行動が重要です。 たとえば、ビーチでのコロナドの異なるコロナドの他の地域よりも動作することができますれているプロパティ。 同様に、ダウンタウンの異なる他の地域よりも動作をすることの1つのエリアのマンション。 あるエリア内でも、サブ集団です。 ここではどのような提示が部分的なサブ人口分析されます。 完全に分析し、問題のプロパティの亜種を識別することは、特定の亜種の行動を評価する。 来月号では、私たちの今年の更新のために、最新の性能ランチョサンタフェ、デルマール再訪されます。

リンダとトムがサンソーネ著

ウィリスアレン不動産

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