Trop souvent, nous voulons comprendre la santé de notre San Diego luxe du marché immobilier, mais ne peut trouver soit des données brutes ou des statistiques générales qui semblent déconnectés, contradictoires, ou sans explication. Afin de vous aider à rester informé au sujet de votre région d'une manière objective, Premier Magazine sera suivi de la santé des différentes régions de San Diego immobilier de luxe dans chaque édition. Dans cette édition, nous regardons immobilier La Jolla de luxe, immobilier de luxe Solana Beach et de biens de luxe Encinitas. Les autres domaines que nous suivons sont Downtown San Diego immobilier de luxe, immobilier de luxe Coronado, Rancho Santa Fe immobilier de luxe et des biens Del Mar vrai luxe.
Immobilier La Jolla de luxe
Un quart il ya, nous avons analysé le marché de La Jolla en immobilier de luxe (défini dans le but de cette analyse que toutes les propriétés attachées et détachées résidentiels énumérés avec le Service San Diego Multiple Listing pour les codes postaux 92037) sur une période de 12 ans. Pour cette analyse, nous avons décidé de faire un zoom avant à l'intérieur et se concentrer sur les 12 derniers mois, 2/1/2008 - 1/31/2009, et la comparer à la précédente période de 12 mois, 01.02.2007 - 1 / 31/2008.
Dans l'ensemble, l'inventaire et les nouvelles inscriptions ont été relativement stables, d'année en année (Graphique A). Cependant, les ventes ont baissé de 15% par rapport à 602 propriétés vendues à 512 propriétés. Des délais de commercialisation moyennes ont aussi augmenté de 25% par rapport à 115 jours à 143 jours. Malheureusement, les valeurs médianes ont également diminué. Techniquement parlant, l'ensemble des valeurs médianes ont diminué d'année en année 27%; cependant, ce nombre déforme négativement le changement d'évaluation réelle.
Si vous regardez le tableau A, vous pouvez voir que nous avons segmenté le La de luxe Jolla marché immobilier en 3 niveaux de prix par prix d'inscription initiale: 1) Propriétés de moins de $ 750,000; 2) Propriétés supérieures ou égales à 750.000 $ et moins 1.750.000 $ et 3) Propriétés supérieures ou égales à 1.750.000 $. Seulement 2 des niveaux de prix ont connu une baisse du prix médian et aucun de ceux qui était aussi grave que 27%. Franchement, c'est la façon dont la plupart des articles de presse déformer la réalité en citant l'aveuglette une baisse des prix 27% du revenu médian, ce qui laisse le lecteur avec un sentiment exagéré de la réalité.
Au lieu de cela, regardons la réalité. Propriétés avec un prix d'inscription initiale, moins de 750,000 $ a connu une augmentation du prix médian de 3,5%. Propriétés ci-dessus que, mais de moins de $ 1,750,000 eu une baisse de prix médian de 17,4%. Et enfin, les propriétés ci-dessus 1.750.000 dollars a connu une baisse de 10,4%. Par conséquent, le pire des cas, on pourrait s'attendre baisse globale des prix à être quelque part moins de l'extrême de 17,4%, certainement pas une baisse des prix de 27%. La raison pour laquelle ce prix médian global est déformé (et un indicateur inexact des prix globaux) c'est parce que les proportions de chacun de ces groupes qui ont fait grimper les ventes totales a changé d'une année à l'autre. N'oublions pas qu'un certain nombre médian est tout simplement le nombre du milieu dans une séquence donnée de nombres, si les proportions des groupes de prix changer ce nombre médian se biaisé.
Si nous regardons comment le nombre de propriétés de luxe vendus a changé d'une année à l'autre, nous pouvons voir que plus le prix final de palier représente un plus grand pourcentage des ventes totales qu'elle n'en avait à l'année précédente. Le nombre de propriétés vendues a augmenté de 8,8% pour les immeubles en 750,000 $, tandis que le nombre de propriétés de luxe vendus a en fait diminué pour les deux niveaux de prix supérieurs de 13,3% et 37,4%, respectivement. Cela signifie que lorsque l'on compare toutes les propriétés vendues à partir de 01/02/2008 - 31/01/2009 pour tous les propriétés vendues à partir de 01/02/2007 - 31/01/2008, nous pouvons voir que la représentation des niveaux de prix n'a pas est restée constante, faussant ainsi le prix médian global.
Si l'on compare le pourcentage de contribution des niveaux de prix plus bas, intermédiaire et supérieur apporter à la valeur médiane pour la période de 12 mois 01.02.2007 - 31.01.2008, nous obtenons 28%, 39%, et 33%, respectivement. Lorsque l'on regarde les niveaux de prix même pour l'année suivante, nous obtenons 37%, 39%, et 24%, respectivement. Essentiellement, les propriétés plus bas de gamme ont été vendus et les propriétés moins extrémité supérieure ont été vendus. C'est ce changement dans la demande du marché pour les niveaux de prix qui est des effets de distorsion valeur médiane. Oui, les valeurs ne baisse globale, mais pas autant que le prix médian global suggère. Par conséquent, quand on regarde tout changement nombre médian d'une période à l'autre, souvenez-vous que les changements dans la demande du marché entre les sous-populations peuvent positivement ou négativement fausser la statistique.
Immobilier de luxe Solana Beach et biens de luxe Encinitas
Croyez-le ou non, mais nous commençons enfin à voir l'inventaire dirigé dans le même sens que les ventes de l'immobilier Solana Beach luxe et de luxe Encinitas marché immobilier (défini dans le but de cette analyse que toutes les propriétés attachées et détachées résidentiels répertoriés avec le Service San Diego Multiple Listing pour 92075 et 92024 codes postaux, respectivement). Cela peut ne pas sembler beaucoup à célébrer, lorsque le nombre de propriétés vendues a diminué d'année en année, mais en fait c'est un très bon signe, compte tenu de l'histoire de chaque inventaire trimestre a été l'escalade, les ventes ont été en baisse. Essentiellement, nous commençons à voir quelques signes vitaux normaux chez le patient, bien qu'il s'agisse faibles.
Si l'on compare la précédente période de 12 mois, 01.02.2008 - 31.01.2009, à son équivalent de l'année après année la période, 01.02.2007 - 31.01.2008, nous pouvons commencer à voir que offre et la demande se déplacent dans la même direction. Enfin, les stocks et les nouvelles inscriptions sont en baisse avec des ventes. Liste d'inventaire et de nouvelles ont reculé de 4% et 7%, respectivement, tandis que la demande ou le nombre de propriétés vendues a baissé de 17% (graphique E). Cependant, lorsque nous comparons nos données d'inventaire les plus récentes à partir de 01/02/2009 au 01/02/2008, l'offre est encore plus en ligne avec la demande. Lorsque l'on compare ces données les plus récentes, l'inventaire est passé de 299 à 243 propriétés propriétés, près d'un recul de 19%: le résultat d'une chute brutale de l'offre au cours du dernier trimestre.
En outre, sur une base par sous-population, l'Solana Beach / Encinitas marché semble avoir obtenu de bons résultats compte tenu d'être sous l'un des environnements les plus difficiles depuis des décennies. Pour cette analyse, nous avons segmenté immobilières Solana Beach luxe et de biens Encinitas vrai luxe en 3 groupes selon leur prix d'inscription initiale: 1) Propriétés de moins de 750.000 dollars, 2) Propriétés supérieures ou égales à 750.000 $ et moins de 1,3 million de dollars, et 3) Propriétés supérieur ou égal à 1,3 millions de dollars.
Le plus fort des niveaux de prix a été l'étage inférieur ou propriétés avec un prix d'inscription initiale, moins de $ 750.000. Non seulement at-il eu la plus petite diminution médiane des prix en glissement année de 2% seulement, mais aussi son temps de commercialisation ont diminué de 26%. Fait intéressant, il n'y avait pas de véritable année après année des changements dans l'inventaire ou le nombre de propriétés vendues, apparemment allusion à un semblant de stabilité.
Le prix le plus fort de deuxième niveau est le niveau supérieur ou le niveau intermédiaire, les propriétés avec un prix d'inscription initiale, supérieure ou égale à 750.000 $ et moins de 1,3 million $. Ce groupe a connu une baisse de seulement 1% du prix médian plus que la municipalité de palier inférieur, mais ayant vécu les plus grands changements dans l'offre et la demande de tous les trois niveaux. Sur la base de la baisse des prix médian nominale, ce changement offre / demande était la plus probable un retour à une norme. L'inventaire et le nombre de propriétés vendues a diminué, mais ce fut des délais de commercialisation. Compte tenu de seulement 3% l'an en glissement annuel baisse des prix médian et une baisse des ventes, il est difficile d'interpréter les délais de commercialisation plus courts que le résultat des vendeurs soucieux.
Enfin, le plus faible du groupe était l'étage supérieur, les propriétés avec un prix d'inscription initiale, supérieure ou égale à 1,3 millions de dollars. Il était le plus faible qu'en vertu de celui-ci ayant eu la plus forte baisse du prix médian de 5%. Toutefois, au cours du trimestre dernier, il a réussi à réduire son inventaire de près de 20%, en prenant une grande partie de son approvisionnement sur le marché hors de compenser la réduction de la demande. Cela seul permettra de créer un soutien des prix qui n'a pas été pleinement représentés au sein de la comparaison d'année en année. Il s'agit plus d'un indicateur avancé de la stabilité des prix, qu'une explication de la performance passée. À l'avenir, toutes choses étant égales par ailleurs, la succession Solana Beach réel et le marché immobilier Encinitas avenir paraît moins sombre que dans le passé quelques trimestres auparavant.
Quelle est la prochaine?
Lors de l'examen des données que nous avons mis ensemble pour immobilier La Jolla de luxe, immobilier de luxe Solana Beach, et les biens de luxe Encinitas réel, il est important de se rappeler que ces zones sont constituées de sous-populations, certains se comporter très différemment que d'autres. Par exemple, les propriétés qui sont sur la plage peuvent se comporter différemment que les autres régions. De même, les propriétés individuelles peuvent se comporter différemment que les propriétés attachées. Ce que nous avons présenté ici est une vue partielle sous-population d'analyse. Une analyse complète permettant d'identifier la sous-population d'une propriété, puis évaluer le comportement que sous-population particulière. Dans l'édition du mois prochain, nous allons examiner immobilier de luxe et de Coronado centre ville de San Diego immobilier de luxe.
Écrit par Linda et Tom Sansone
Willis Allen Immobilier
www.LindaSansone.com
Téléphone (858) 775-6356
