Trop souvent, nous voulons comprendre la santé de notre local de l'immobilier, mais ne peut trouver que ce soit des données brutes ou des statistiques qui semblent déconnectés larges, contradictoires ou sans explication. Afin de vous aider à rester informés sur les zones locales de manière objective, premier ministre sera suivi de la santé de différentes régions de San Diego à chaque édition. Dans cette édition, nous cherchons à Rancho Santa Fe et La Jolla.
Rancho Santa Fe Immobilier de Luxe
Dans le contexte actuel, la question la plus gênante lorsque l'on compare l'histoire analytique de l'immobilier 
performance pour la performance actuelle est le manque de volume de ventes relative. Lorsque l'on compare à Rancho Santa Fe immobilier de luxe (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés résidentielles attaché et détaché cotées avec le Service à San Diego pour le Multiple Listing 92067 et 92091 codes postaux) pour le premier trimestre de 2008 pour le premier- trimestre de 2009, cette question devient particulièrement évidente, surtout lorsque l'on compare les variations de prix médians.
Nous segmenté ce marché en 3 groupes par prix d'inscription initiale: 1) Propriétés inférieur ou égal à 2,75 millions de dollars; 2) Propriétés plus de 2,75 millions d'euros et inférieur ou égal à 4,5 millions de dollars, et 3) Propriétés supérieure à 4,5 millions $. Il ya un an, tous les trois segments de prix combinées avaient 37 des ventes pour le premier trimestre de 2008. Cette année, le premier trimestre a seulement 23 des ventes. Lorsque nous regardons les segments de prix individuels, le premier trimestre de 2009 avait 9 des ventes dans le segment des prix les plus bas, et 7 et 7 dans les deux autres. Ainsi, lors du calcul de variation de prix médian, une grande partie de période à période de la variabilité se produit, pas nécessairement des changements de prix intrinsèque, mais plus de taille insuffisante des échantillons afin de comparer d'année en année des changements.
Par exemple, le segment des prix les plus bas, les propriétés avec un prix d'inscription initiale est inférieure ou égale à 2,75 millions de dollars, «mathématiquement» a connu une baisse des prix médians de 54,7% (graphique A). Toute Rancho Santa Fe agent immobilier vous diront, «c'est ridicule», mais techniquement il n'est pas. Du point de vue d'évaluation du prix intrinsèque, il est. Mais, à partir d'un point de vue statistique, il n'est pas. C'est le résultat d'un échantillon de taille insuffisante pour représenter avec précision le comportement des prix qui sous-population. Essentiellement, 9 des ventes pour un trimestre pour représenter toutes les maisons de moins de $ 2,750,000 n'est pas un nombre suffisant, même à Rancho Santa Fe où l'on aurait de la chance d'entrer en pour 2,75 millions de dollars.
Ironiquement, la plupart des marchés d'aujourd'hui de l'immobilier connaît des problèmes d'évaluation que les grandes banques font face à leurs actifs. Marché-to-market valorisation devient douteuse, au mieux, dans des conditions illiquides. La méthode la plus commune de résidence réelle des méthodes d'évaluation immobilière est valorisant d'un parent à domicile à d'autres maisons comparables vendues récemment. Il s'agit essentiellement d'une évaluation du marché d'accès au marché, en comparant les actifs similaires à des actifs similaires pour dériver un prix. C'est une bonne pratique quand il ya des actifs comparables, mais quand il ya si peu de ventes, les comparables n'existent pas, conduisant ainsi à des prix fausse ou de reconstruction de prix tout aussi douteux, où chaque maison est personnalisée et il n'ya pas deux lots sont égaux.
Dans ces conditions, la sous-population d'analyse perd de sa valeur. Un recul plus pour gagner un plus grand échantillon de la population au détriment de la sous-population de précision. Quand nous faisons cela, nous voyons que Rancho Santa Fe, dans son ensemble, a connu une baisse de prix de 2% médiane entre les deux premiers trimestres de 2008 et 2009 (graphique A). Nous voyons aussi d'autres indications d'illiquidité, c'est-inventaire global en hausse de près de 18% et des ventes en baisse de 38%. Le plus grand facteur de prédiction de valorisation Rancho Santa Fe de luxe de l'immobilier est désormais la patience et / ou moyens financiers de ses vendeurs à la tempête économique systémique.
Immobilier à La Jolla de Luxe
Globalement, La Jolla de luxe du marché immobilier résidentiel (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés attaché et détaché résidentielles inscrites au Service de San Diego Multiple Listing pour les 92 037 codes postaux) ont connu presque une baisse de 20% des prix médians lorsque l'on compare le premier trimestre de 2008 à la même période de 2009. Heureusement, en raison du volume des ventes naturellement plus élevé à La Jolla par rapport à Rancho Santa Fe, nous avons été capables de discerner qu'une grande partie de cette baisse des prix conduit à des propriétés égales ou supérieures à 750 000 $.
Nous segmenté le marché par des prix d'inscription initiale: 1) Propriétés de moins de $ 750,000; 2) Propriétés grande 
supérieure ou égale à 750 000 $ et moins de $ 1,750,000, et 3) Propriétés supérieur ou égal à 1.750.000 $. Globalement, les ventes ont baissé de 18%, avec 98 propriétés vendues au premier trimestre de 2008 comparativement à 80 propriétés au premier trimestre de 2009. Fait intéressant, les ventes ont augmenté de 7% pour les propriétés de moins de 750 000 $, avec 29 propriétés vendues au premier trimestre de 2009 comparativement à 27 durant la même période de 2008. Par conséquent, même si les ventes totales sont en baisse pour La Jolla de 18%, tout cela est venu à partir des propriétés à un prix d'inscription initiale supérieure ou égale à 750 000 $.
Cette tendance se poursuit, même quand on regarde l'évolution des stocks. Inventaire des propriétés de moins de 750 000 $ a diminué de près de 25%. Moyenne quotidienne des stocks pour le premier trimestre de 2008 était de 120 propriétés. Moyenne quotidienne des stocks pour le premier trimestre de 2009 était de 91 propriétés. C'est un signe de bonne santé, surtout quand les ventes de ce segment de prix sont en hausse de près de 8%. Toutefois, cela ne peut pas être dit pour les deux autres segments de prix, qui ont tous deux connu des niveaux d'inventaire ont augmenté. Le segment le plus élevé des prix, des propriétés à un prix d'inscription initiale supérieure à 1.750.000 $ a connu une augmentation de 31% dans les niveaux de stocks, passant d'une moyenne quotidienne de 162 au premier trimestre de 2008 à 213 en la même période de 2009. Le segment des prix moyen a également connu une augmentation des stocks de 9%. Essentiellement, les propriétés de plus de 750 000 $ sont devenus plus abondants sur le marché, tant et si bien, ils ont poussé l'inventaire global de La Jolla en hausse de 8%.
Sans surprise, les propriétés avec un prix d'inscription initiale supérieure à 750 000 $ ont également connu les plus fortes baisses des prix médians. Globalement, le prix médian de La Jolla a diminué de près de 20% quand on compare le premier trimestre de 2008 pour le premier trimestre de 2009. Une grande partie de cette baisse provient de propriétés de plus de 750 000 $, qui provenaient de cette sous-population graves d'approvisionnement offre / demande déséquilibre précité. Le segment des prix inférieur fait beaucoup mieux avec seulement une baisse des prix médians de 3,5%, principalement en raison de sa plus forte offre / demande de position. Il semble que ce segment de prix inférieur est lui-même corriger avant que les deux segments supérieurs de prix. Franchement, ce n'est pas si surprenant, compte tenu de ce segment de prix inférieur a été le premier à être touché par la tempête. Il peut juste être le premier à en sortir aussi.
Écrit par Linda et Tom Sansone
Willis Allen Real Estate
www.LindaSansone.com
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