Coronado

Deux très différents marchés immobiliers ont vu le jour à Coronado (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés résidentielles attaché et détaché cotées avec le Service à San Diego Multiple Listing pour le code 92118 zip). L'un est en difficulté et a défis à venir. L'autre demeure résilient et beaucoup mieux positionné.

Pour voir cette dichotomie, nous immobilier Coronado segmenté réelles en 3 groupes par prix d'inscription initiale: 1) Propriétés moins de $ 1,5 millions; 2) Propriétés supérieur ou égal à 1,5 million $ et moins de 2,4 M $ et 3) Propriétés supérieur ou égal à 2,4 millions de dollars. Pour chacun de ces groupes de prix, nous avons comparé leurs performances dans les 8 premiers mois de l'année 2007 à la même période de 2008. Fait intéressant, leurs comportements diffèrent nettement entre ces propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars et ceux au-dessus de $ 1,5 million. Le contraste est suffisamment importante pour mériter que deux marchés distincts.

Le premier marché est constitué de propriétés à un prix d'inscription initiale de moins de 1,5 million $ (ou le prix du groupe 1 de notre liste de segmentation ci-dessus). De tous les groupes, ce groupe est le plus en difficulté dans l'environnement actuel de l'immobilier. Quand on compare les huit premiers mois de 2007 à 2008, ce groupe a connu la plus forte réduction du volume des ventes, la plus forte augmentation des stocks existants, et la plus forte baisse des prix médians. Le plus inquiétant est la croissance spectaculaire des stocks ou des propriétés disponibles à la vente au sein de ce groupe de prix. Même si le nombre de ventes a diminué de près de 50% depuis l'an dernier, l'inventaire a augmenté de près de 20%, malgré des délais plus longs et la commercialisation baisse des prix. À un certain moment, l'inventaire se corrigera. Très probablement, étant donné la demande en déclin, ce sera à cause de: A) les réductions de prix pour attirer la demande et / ou b) des réductions de nouvelles inscriptions.

Le second marché et plus fort positionné compose de propriétés à un prix d'inscription initiale supérieure ou égale à 1,5 millions de dollars (ou groupes de prix 2 et 3 de notre liste de segmentation ci-dessus). Même s'il ya des différences de comportement entre les groupes 2 et 3, elles sont légères, quand on les compare dans son ensemble pour le groupe 1. C'est ce contraste distinctes qui les différencie comme un marché distinct. Par exemple, tandis que les propriétés d'une Prix ​​d'inscription initiale, moins de 1,5 million $ ont considérablement grandi inventaire, ceux ci-dessus ont réduit en moyenne les niveaux de stocks quotidienne. Une grande partie de cette réduction des stocks est venu d'une réduction des nouvelles inscriptions et un niveau de demande plus forte que ceux relatifs propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars. Sans surprise, les prix médians ont été soit maintenues ou ont légèrement augmenté, depuis 2007. Cependant, tout aussi important, ce «second marché» est beaucoup mieux positionnée pour l'avenir, car il ne sera pas aux prises avec une offre excédentaire.

Cette dichotomie du marché au sein de Coronado souligne l'importance d'établir acheter / vendre des stratégies. Ceux qui ont suivi cet éditorial de l'année 2008 comprennent que non seulement les zones comportent différemment, mais il ne faut sous-populations dans ces zones. Certains de ces sous-populations expérimentés différentes appréciations sur le chemin. Ce que nous voyons maintenant est comment différemment beaucoup de ces sous-populations se comportent sur le chemin vers le bas. Certains s'en sortent mieux que d'autres, mais en incorporant ces dynamiques prévus dans une stratégie d'achat / vente est essentielle. Personne ne peut prédire avec précision comment une sous-population va décider de se corriger. Entend-il prendre ses propriétés hors du marché et monter sur l'environnement? Est-il vendre? Et puis, dans quelle proportion et le degré? Ceci est en partie déterminée par les comportements démographiques, économiques et personnelles des positions financières. Aucune de ce qui sont connus en détail. Cependant, certains scénarios ne présentent déductions évidentes. Ce sont ces conclusions qui devraient au moins être considérés lors de la sélection une direction des investissements.

Downtown San Diego

De tous les domaines que nous analysons, le centre de San Diego (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés résidentielles dans le code 92101 zip) a été sous le plus grand degré de transformation, l'ajout de plusieurs immeubles en copropriété avec des vues spectaculaires de classe littéralement monde. Cependant, c'est précisément cette croissance verticale ou augmentation spectaculaire de l'offre nouvelle qui rend le centre-ville un défi à analyser. Comme d'autres domaines, il est délimité par son code postal, mais contrairement à d'autres domaines, le centre-ville a connu une croissance vers le ciel. Essentiellement, cela équivaut à une limite du code postal en pleine expansion.

Pour mieux apprécier la manière dont les nouvelles constructions peuvent fausser les statistiques, nous avons créé deux représentations géospatiales de toute l'activité vente de centre-ville de San Diego de Janvier 2006 à Juillet 2008. La première représentation (graphique C) montre le nombre de ventes résidentielles comploté contre parcelles du centre-ville. Nous appelons cela un géospatiales représentation, parce que le nombre de ventes sont représentés comme un nuage pôle couché sur le centre-ville. Ce nuage représente 81% de toutes les ventes au centre-ville avec les autres 19% non représentée mais largement dispersés sur le code postal restantes. Dans le graphique C, il existe quatre groupes représentant les secteurs d'activité le plus élevé de vente. La deuxième représentation (graphique D) montre le nuage même cluster, mais tracées sur les districts du centre-ville. Comme nous le verrons, des portions de l'activité vente, représentée par le nuage de cluster, sont dues à des nouvelles constructions alors que d'autres portions sont dus à des ventes répétées existants. Séparer les deux et la compréhension de leur influence l'un sur l'autre est critique pour évaluer la dynamique du marché.

Si nous regardons la seconde représentation géospatiale (graphique C), montrant l'activité vente à l'encontre des districts du centre-ville, il est clair que la majorité de l'activité se passe le long des quais. Cela se produit parce que les grands immeubles en copropriété la frontière du bord de mer tandis que la plupart des parcelles commerciales occupent le centre centre-ville. Lorsque l'on compare le premier semestre de 2007 à 2008, nous voyons des statistiques très différentes provenant de chaque grappe, largement faussée par la présence ou l'absence de nouvelle construction. Par exemple, une grappe avait 124 ventes pour le premier semestre 2007 et 86 ventes pour la même période en 2008. Prix ​​de vente moyen est resté inchangé à environ $ 460K. Cette activité représente la dynamique du pas de nouvelle construction dans ce domaine pour la période à l'étude. Cependant, quand on regarde le groupe 3, nous voyons une aberration claires se dégagent. Les ventes augmentent de 50 en 2007 à 183 en 2008, avec prix de vente moyen augmente également de 11% par 812K $ en 2007 à 903K $ en 2008.

Lorsque l'on analyse les points de données qui composent le groupe 3, il devient rapidement évident que le groupe 3 est composé essentiellement de l'activité de vente d'un seul grand bâtiment de luxe de condominium. C'est pourquoi nous voyons les ventes vont de 50 à 183 si l'on compare le premier semestre de 2007 et 2008. C'est aussi pourquoi nous voyons les prix de vente moyen bond de 11%. Groupe 3 représente les pommes et les oranges; stocks existants et nouveaux. L'introduction de ce nouveau bâtiment dans le marché immobilier du centre-ville réelle biaise les statistiques vente existants, notamment pour son espace de vente en grappes localisées. Pour aggraver le problème, il ya beaucoup de ces nouveaux bâtiments grands qui ont été introduites et sont toujours en cours d'introduction sur le marché du centre-ville. La clé pour évaluer la dynamique du marché du centre-ville est le prix-per-pied carré. Le défi est la normalisation de la superficie en pieds carrés par catégories multiples. Hauteur du plancher est une catégorie. Direction de la vue est une catégorie. Centre-ville est une catégorie. Qualité de construction est une catégorie. Bâtiment commodités est une catégorie. Nouvelle construction ou l'âge des bâtiments est une catégorie, etc Ici, nous a montré comment ces derniers peuvent biaiser les statistiques quand il n'est pas hors bien segmentés à partir inventaire existant. Dans les articles à venir, nous allons montrer l'influence de certains de ces autres catégories lorsqu'ils ne sont pas correctement prises en compte.

Quelle est la prochaine?

En examinant les données que nous avons mis ensemble pour Coronado et centre de San Diego, il est important de se rappeler que ces zones sont constituées de sous-populations, certains se comporter bien différemment que les autres. Par exemple, les propriétés qui sont sur la plage de Coronado peuvent se comporter différemment que les autres régions de Coronado. De même, des condominiums dans un secteur du centre-ville peuvent se comporter différemment que l'autre zone. Il ya même des sous-populations dans les zones. Ce que nous avons présenté ici est une vue partielle sous-population d'analyse. Une analyse complète permettant d'identifier la sous-population de la propriété en question, puis d'évaluer les comportements qui sous-population particulière. Dans l'édition du mois prochain, nous reviendrons à Rancho Santa Fe et Del Mar pour une mise à jour de leur année à date du spectacle.

Écrit par Linda et Tom Sansone

Willis Allen Real Estate

www.LindaSansone.com

(858) 775-6356