Coronado
Deux très différents marchés immobiliers ont vu le jour à Coronado (définis aux fins de cette analyse que tous les attachés et détachés des propriétés résidentielles inscrites à la San Diego Multiple Listing Service pour le code 92118 zip). On est en difficulté et a défis à venir. Les restes d'autres résistants et en bien meilleure position.
Pour voir cette dichotomie, nous avons segmenté immobilier Coronado réelle en 3 groupes par prix d'inscription initiale: 1) 
Propriétés de moins de 1,5 million $; 2) Propriétés supérieur ou égal à 1,5 millions de dollars et moins de 2,4 M $ et 3) Propriétés supérieur ou égal à 2,4 millions de dollars. Pour chacun de ces groupes de prix, nous avons comparé les résultats obtenus dans les 8 premiers mois de 2007 à la même période de 2008. Fait intéressant, leur comportement diffère sensiblement entre ces propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars et celles de plus de 1,5 millions de dollars. Le contraste est assez importante pour mériter de deux marchés distincts.
Le premier marché est constitué de propriétés avec un prix d'inscription initiale, moins de 1,5 million $ (ou prix de groupe 1 de notre liste de segmentation ci-dessus). De tous les groupes, ce groupe est le plus en difficulté dans l'environnement immobilier actuel. Lorsque l'on compare les 8 premiers mois de 2007 à 2008, ce groupe a connu la plus forte réduction du volume des ventes, la plus forte augmentation des stocks existants, et la plus forte baisse du prix médian. Le plus inquiétant est la croissance spectaculaire de stocks ou de biens disponibles à la vente dans cette catégorie de prix. Même si le nombre de ventes a diminué de près de 50% par rapport à l'année dernière, les stocks a augmenté de près de 20%, en dépit de délais de commercialisation plus longues et la baisse des prix. À un certain moment, l'inventaire sera corriger lui-même. Il est probable, compte tenu de la demande en déclin, ce sera grâce à: une réduction de prix) pour attirer la demande et / ou, b) des réductions des nouvelles inscriptions.
Le second marché et forte position comprend des biens à un prix d'inscription initiale, supérieure ou égale à 1,5 millions de dollars (ou groupes de prix 2 et 3 de notre liste de segmentation ci-dessus). Même s'il existe des différences de comportement entre les groupes 2 et 3, ils sont faibles, si on le compare à l'ensemble du Groupe 1. C'est ce contraste distincts qui les différencie comme un marché distinct. Par exemple, tandis que les propriétés d'un 
prix d'inscription initiale, moins de 1,5 million $ ont augmenté de façon spectaculaire des stocks, ceux ci-dessus ont réduit en moyenne des niveaux de stocks par jour. Une grande partie de cette réduction des stocks est venu d'une réduction des nouvelles inscriptions et un niveau de demande plus forte par rapport à ceux des propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars. Sans surprise, les prix médians ont été soit maintenues ou ont légèrement augmenté, depuis 2007. Cependant, tout aussi important, sur ce marché "second" est en bien meilleure position pour l'avenir, car il ne sera pas aux prises avec une offre excédentaire.
Cette dichotomie du marché au sein Coronado souligne l'importance d'établir acheter / vendre des stratégies. Ceux qui ont suivi cet éditorial de l'année 2008 comprennent que non seulement les régions se comportent différemment, mais il ne faut sous-populations dans ces zones. Certains de ces sous-populations connu différentes appréciations sur la montée. Ce que nous voyons maintenant est de savoir comment différemment beaucoup de ces sous-populations se comporter sur le chemin vers le bas. Certains s'en sortent mieux que d'autres, mais l'intégration de ces dynamiques prévu en acheter / vendre stratégie est essentielle. Personne ne peut prévoir avec précision la façon dont une sous-population décide de se corriger. T-il prendre ses propriétés hors du marché et de sortir de l'environnement? T-il vendre? Et puis, dans quelle proportion et le degré? Ceci est en partie déterminée par les comportements démographiques, l'économie et la situation financière personnelle. Aucune d'elles n'est connue globalement. Toutefois, certains scénarios ne présente facilement des conclusions évidentes. Ce sont ces conclusions qui devraient au moins être considérés lors du choix d'une direction des investissements.
Centre-ville de San Diego
De tous les domaines que nous analysons, centre-ville de San Diego (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés résidentielles dans le code 92101 zip) a été dans le plus grand degré de transformation, l'ajout de plusieurs immeubles en copropriété spectaculaire avec des vues littéralement de classe mondiale. Toutefois, c'est exactement cette croissance verticale ou augmentation spectaculaire de l'offre nouvelle qui rend le centre-ville un défi à analyser. Comme d'autres domaines, il est borné par son code postal, mais contrairement à d'autres domaines, au centre-ville a été de plus en plus vers le ciel. Essentiellement, cela équivaut à une frontière code postal expansion.
Afin de mieux comprendre comment la construction de nouvelles peut fausser les statistiques, nous avons créé deux représentations géospatiales de toutes les activités de vente au centre-ville de San Diego de Janvier 2006 to Juillet 2008. La première représentation (graphique C) indique le nombre de ventes résidentielles comploté contre parcelles du centre-ville. Nous appelons cela un géospatiales 
représentation, parce que le nombre de ventes sont représentés comme une grappe de nuages couché sur le centre-ville. Ce nuage représente 81% du total des ventes du centre-ville avec les autres 19% ne figurent pas, mais globalement dispersés sur le code postal restants. Dans le tableau C, il existe quatre groupes représentant les secteurs d'activité le plus élevé de ventes. La seconde représentation (graphique D) montre le nuage même cluster, mais tracée sur les quartiers du centre-ville. Comme nous le verrons, des parties de l'activité vente, représenté par le nuage de cluster, sont dus à la nouvelle construction tandis que des parties d'autres sont dues à des ventes répétées existants. Séparer les deux et de comprendre leur influence sur l'autre est essentielle pour évaluer la dynamique du marché. 
Si nous regardons la seconde représentation géospatiale (graphique C), montrant l'activité vente contre districts du centre-ville, il est clair que la majorité de l'activité se déroule le long du secteur riverain. Cela se produit parce que la plus grande copropriété frontière bâtiments du front de mer tandis que la plupart des parcelles commerciales occupent le centre du centre-ville. Lorsque l'on compare le premier semestre de 2007 à 2008, nous voyons des statistiques très différentes venant de chaque groupe, largement faussée par la présence ou l'absence de nouvelle construction. Par exemple, le groupe 1 a 124 ventes pour le premier semestre de 2007 et 86 ventes pour la même période en 2008. Prix de vente moyen est resté inchangé à environ 460K $. Cette activité représente la dynamique de toute construction nouvelle dans ce domaine pour la période à l'étude. Cependant, quand on regarde le groupe 3, nous voyons clairement émerger une aberration. Les ventes ont augmenté de 50 en 2007 à 183 en 2008, avec prix de vente moyen a également augmenté de 11% par rapport à 812K $ en 2007 à 903K $ en 2008.
En analysant les points de données qui composent le groupe 3, il devient rapidement évident que le groupe 3 se compose principalement de l'activité de vente d'un seul grand bâtiment en copropriété de luxe. C'est pourquoi nous voyons les ventes vont de 50 à 183 lorsque l'on compare le premier semestre de 2007 et 2008. C'est aussi pourquoi nous voyons le saut de vente moyen des prix de 11%. Groupe 3 représente pommes et des oranges; stocks existants et nouveaux. L'introduction de ce nouveau bâtiment dans le marché de l'immobilier du centre-ville statistiques fausse vente existants, notamment pour sa zone de vente cluster localisées. Pour compliquer l'affaire, il ya beaucoup de ces nouveaux bâtiments de taille ont été introduites et sont encore en cours d'introduction sur le marché du centre-ville. La clé de l'évaluation de la dynamique du marché du centre-ville est à pied prix par place. Le défi est la normalisation de la superficie en pieds carrés par de multiples catégories. Hauteur du plancher est une catégorie. Vue direction est une catégorie. emplacement du centre-ville est une catégorie. qualité de construction est une catégorie. L'IMMEUBLE est une catégorie. Nouvelle construction ou l'âge du bâtiment est une catégorie, etc Ici nous avons montré comment ces derniers peuvent fausser les statistiques lorsqu'elles ne sont pas à proprement segmentés à partir des stocks existants. Dans les articles à venir, nous allons montrer l'influence de certains de ces autres catégories lorsqu'ils ne sont pas correctement prises en compte.
Quelle est la prochaine?
Lors de l'examen des données que nous avons mis ensemble pour Coronado et le centre de San Diego, il est important de se rappeler que ces zones sont composées de sous-populations, certains se comporter très différemment que d'autres. Par exemple, les propriétés qui sont sur la plage de Coronado peuvent se comporter différemment que d'autres régions de Coronado. De même, les condominiums dans un secteur du centre-ville peut se comporter différemment d'un autre domaine. Il ya même des sous-populations dans les zones. Ce que nous avons présenté ici est une analyse partielle sous-population. Une analyse complète permettant d'identifier la sous-population de la propriété en question, puis d'évaluer les comportements qui sous-population en particulier. Dans l'édition du mois prochain, nous reviendrons Rancho Santa Fe et Del Mar pour une mise à jour de leur rendement année à ce jour.
Rédigé par Linda et Tom Sansone
Immobilier Willis Allen Real
www.LindaSansone.com
(858) 775-6356
