Coronado

Deux marchés très différents biens immobiliers ont vu le jour à Coronado (définis aux fins de cette analyse que tous les attachés et détachés propriétés résidentielles répertoriés avec le Multiple Listing Service de San Diego pour le code postal 92118 L '). On éprouve des difficultés et a des défis à venir. L'autre demeure vigoureuse et bien mieux positionné.

Pour voir cette dichotomie, nous avons segmenté Coronado immobilier en 3 groupes par le prix d'inscription initiale: 1) Propriétés de moins de 1,5 millions de dollars; 2) Propriétés supérieur ou égal à 1,5 millions de dollars et moins de 2,4 millions de dollars, et 3) Propriétés supérieur ou égal à 2,4 millions de dollars. Pour chacun de ces groupes de prix, nous avons comparé leurs performances au cours des 8 premiers mois de l'année 2007 à la même période de 2008. Fait intéressant, leurs comportements diffèrent fortement entre ces propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars et ceux-dessus de 1,5 millions de dollars. Le contraste est suffisamment important pour mériter que de deux marchés distincts.

Le premier marché est constitué de propriétés avec un prix d'inscription initiale, moins de 1,5 millions de dollars (ou prix de groupe 1 de notre liste de segmentation de plus haut). De tous les groupes, ce groupe est le plus de difficultés dans le contexte actuel de l'immobilier. En comparant les 8 premiers mois de 2007 à 2008, ce groupe a connu la plus forte réduction du volume des ventes, la plus importante augmentation des stocks existants, et la plus forte baisse du prix médian. Le plus inquiétant est la croissance spectaculaire de stocks ou de biens disponibles à la vente dans cette catégorie de prix. Même si le nombre de ventes a diminué de près de 50% par rapport à l'année dernière, des stocks a augmenté de près de 20%, malgré les délais de commercialisation plus longue et la baisse des prix. À un certain point, l'inventaire se corriger lui-même. Très probablement, étant donné la demande en déclin, ce sera en raison de: a) les réductions de prix pour attirer la demande et / ou b) les réductions de nouvelles inscriptions.

Le second marché et plus forte position comprend des biens à un prix d'inscription initiale, supérieure ou égale à 1,5 M $ (ou groupes de prix de 2 et 3 de notre liste de segmentation de plus haut). Même s'il existe des différences de comportement entre les groupes 2 et 3, ils sont faibles, si on le compare dans son ensemble au groupe 1. C'est ce contraste distinctes qui les distingue en tant que marché distinct. Par exemple, tandis que les propriétés d'une Le prix d'inscription initiale, moins de 1,5 millions de dollars ont augmenté de façon spectaculaire des stocks, ceux ci-dessus ont réduit les niveaux moyens d'inventaire quotidien. Une grande partie de cette réduction des stocks est venu d'une diminution des nouvelles inscriptions et un niveau plus forte demande relative à ces propriétés en dessous de 1,5 millions de dollars. Il n'est pas surprenant, les prix médians ont été soit maintenus ou ont légèrement augmenté, depuis 2007. Toutefois, tout aussi important, cette «deuxième marché» est en bien meilleure position pour l'avenir, car il ne sera pas aux prises avec une offre excédentaire.

Cette dichotomie du marché au sein Coronado souligne l'importance d'établir acheter / vendre des stratégies. Ceux qui ont suivi cet éditorial au long de 2008 comprennent que non seulement les secteurs se comportent différemment, mais le faire sous-populations dans ces zones. Certains de ces sous-populations connu des appréciations différentes sur la montée. Ce à quoi nous assistons aujourd'hui est de savoir comment différemment nombre de ces sous-populations se comporter sur le chemin vers le bas. Certains s'en sortent mieux que d'autres, mais en incorporant ces dynamiques prévu dans un buy / sell stratégie est essentielle. Personne ne peut jamais prévoir avec précision la façon dont une sous-population décide de se corriger lui-même. Entend-il prendre ses propriétés hors du marché et monter sur l'environnement? Will sell it off? Et puis, dans quelle proportion et le degré? Elle est déterminée en partie par le comportement démographique, l'économie et la situation financière personnelle. Aucune d'entre elles sont connues de manière globale. Toutefois, certains scénarios ne inférences actuelle évidente. Ce sont ces conclusions qui devraient au moins être considérés lors du choix d'une direction des investissements.

Downtown San Diego

De tous les domaines que nous analysons, le centre de San Diego (définis aux fins de cette analyse que toutes les propriétés résidentielles dans le code postal 92101) a été sous le plus grand degré de transformation, l'ajout de plusieurs immeubles en copropriété avec littéralement des vues spectaculaires de classe mondiale. Cependant, c'est précisément cette croissance verticale ou l'augmentation dramatique de l'offre nouvelle qui rend le défi un centre-ville à analyser. Comme d'autres domaines, il est borné par son code postal, mais contrairement à d'autres domaines, le centre-ville a été de plus en plus vers le ciel. Essentiellement, cela équivaut à une limite d'expansion code postal.

Pour mieux apprécier la construction comment les nouvelles peuvent fausser les statistiques, nous avons créé deux représentations géospatiales de toutes les activités de vente pour le centre de San Diego à partir de Janvier 2006 à Juillet 2008. La première représentation (graphique C) indique le nombre de ventes résidentielles comploté contre parcelles centre-ville. Nous l'appelons une géospatiales représentation, car le nombre de ventes sont représentés comme un nuage de cluster couché sur le centre-ville. Ce nuage représente 81% du total des ventes du centre ville avec l'autre 19% ne sont pas représentés mais largement dispersés sur le code postal restants. Dans le tableau C, il ya quatre groupes représentant les secteurs les plus à l'activité de vente. La seconde représentation (graphique D) montre le nuage même cluster, mais tracées sur les quartiers du centre-ville. Comme nous le verrons, des portions de l'activité vente, représentée par le nuage de cluster, sont dues aux nouvelles constructions Une autre partie sont dus à la répétition des achats existants. Séparant les deux et la compréhension de leur influence sur un autre est critique pour l'évaluation dynamique du marché.

Si nous regardons la représentation géospatiale seconde (graphique C), montrant l'activité de vente à l'encontre des districts du centre-ville, il est clair que la majorité de l'activité se déroule le long du secteur riverain. Cela se produit parce que les grands immeubles en copropriété aux frontières du front de mer tandis que la plupart des parcelles commerciales occupent centre centre-ville. Lorsque l'on compare le premier semestre de 2007 à 2008, nous voyons des statistiques très différentes venant de chaque groupe, largement faussé par la présence ou l'absence de nouvelle construction. Par exemple, le groupe 1 avait 124 ventes pour le premier semestre de 2007 et de 86 ventes, pour la même période en 2008. Prix de vente moyen est demeuré inchangé à environ 460K $. Cette activité représente la dynamique de toute construction nouvelle dans ce domaine pour la période de temps considérée. Cependant, quand on regarde le groupe 3, on voit clairement émerger une aberration. Les ventes ont augmenté de 50 en 2007 à 183 en 2008, avec prix de vente moyen augmente également de 11% par 812K $ en 2007 à 903K $ en 2008.

Lorsque l'on analyse les points de données qui composent le groupe 3, il devient rapidement évident que Cluster 3 est principalement constitué de l'activité de vente d'un seul grand bâtiment neuf de luxe en copropriété. C'est pourquoi nous voyons les ventes vont de 50 à 183 lorsque l'on compare le premier semestre de 2007 et 2008. C'est aussi pourquoi nous voyons les prix de vente moyen bond de 11%. Groupe 3 représente les pommes et les oranges; stocks existants et nouveaux. L'introduction de ce nouveau bâtiment sur le marché du centre-ville immobilier biaise les statistiques existantes sur la vente, notamment pour sa zone localisée vente cluster. Pour compliquer l'affaire, il existe bon nombre de ces nouveaux bâtiments de grandes qui ont été introduites et sont encore introduits sur le marché du centre-ville. La clé de l'évaluation de la dynamique du marché du centre-ville est prix par pied carré. Le défi est la normalisation de la superficie en pieds carrés par de multiples catégories. Hauteur de plancher est une catégorie. Vue direction est une catégorie. Centre-ville est une catégorie. Construction de qualité est une catégorie. Equipement de construction est une catégorie. Nouvelle construction ou l'âge des bâtiments est une catégorie, etc Ici nous avons montré comment ces derniers peuvent fausser les statistiques lorsqu'elles ne sont pas correctement segmentés à partir de l'inventaire existant. Dans les articles à venir, nous allons montrer l'influence de certains de ces autres catégories lorsqu'il n'est pas correctement pris en compte.

What's next?

En passant en revue les données que nous mettons ensemble pour Coronado et Downtown San Diego, il est important de se rappeler que ces zones sont composées de sous-populations, certains se comportent bien différemment que les autres. Par exemple, les propriétés qui sont sur la plage de Coronado peuvent se comporter différemment des autres domaines de Coronado. De même, des condominiums dans un secteur du centre-ville peut se comporter différemment d'un autre domaine. Il ya des populations au sein même des sous-domaines. Ce que nous avons présenté ici est une sous-analyse partielle de la population. Une analyse complète permettant d'identifier les sous-population de la propriété en question, puis évaluer le comportement cette sous-population particulière. Dans l'édition du mois prochain, nous allons revoir Rancho Santa Fe et Del Mar pour une mise à jour de leur exercice à ce jour du rendement.

Rédigé par Linda et Tom Sansone

Willis Allen Real Estate

www.LindaSansone.com

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