Demasiado a menudo queremos entender la salud de nuestro local de bienes raíces, pero sólo se puede encontrar cualquiera de los datos en bruto o estadísticas generales que parecen desconectados, contradictorias, o sin explicación. Con el fin de ayudar a mantenerlo informado acerca de las áreas locales de una manera objetiva, PREMIER estará monitoreando la salud de las diferentes zonas de San Diego, en cada edición. En esta edición, nos fijamos en Rancho Santa Fe y La Jolla.
Rancho Santa Fe Luxury Real Estate
En el entorno actual, la cuestión analítica más problemático cuando se compara de bienes raíces históricas 
rendimiento con el rendimiento actual es la falta de volumen de venta respectivo. Al comparar propiedades de lujo en Rancho Santa Fe real (definido a los efectos de este análisis ya que todos montarse y desmontarse propiedades residenciales que figuran con la San Diego Servicio de Listados Múltiples de la 92067 y los códigos postales 92091) para el primer trimestre de 2008 a la primera trimestre de 2009, esta cuestión adquiere especial aparente, especialmente cuando se compara la evolución del precio mediano.
Hemos segmentado el mercado en 3 grupos por el precio de venta original: 1) Las propiedades inferior o igual a 2,75 millones dólares, 2) Propiedades de más de 2,75 millones dólares e inferior o igual a $ 4,5 millones, y 3) Propiedades de más de $ 4,5 millones. Hace un año, los tres segmentos de precios combinada con 37 ventas para el primer trimestre de 2008. Este año el primer trimestre sólo 23 de venta. Cuando nos fijamos en los segmentos de precio individual, el primer trimestre de 2009 había 9 ventas en el segmento de precio más bajo, y el 7 y 7 en las otras dos. Así, al calcular el cambio de precio medio, una gran parte del período a período se produce la variabilidad, no necesariamente de cambios en los precios intrínseco, sino más bien de tamaños de muestra insuficiente para comparar los cambios año tras año.
Por ejemplo, el segmento de precio más bajo, las propiedades con un precio de venta original inferior o igual a $ 2750000, «matemáticamente» experimentado una disminución de 54,7% del precio mediano (gráfico A). Cualquier Rancho Santa Fe agente de bienes raíces le diría, "que es" ridículo, pero técnicamente no lo es. Desde una perspectiva precio de valoración intrínseca, lo es. Pero, desde un punto de vista estadístico, no lo es. Es el resultado de una muestra de tamaño suficiente para representar con precisión sub-población de que su política de precios. En esencia, el 9 de las ventas de un trimestre a representar a todos los hogares de menos de 2,75 millones dólares no es un número suficiente, incluso en Rancho Santa Fe, donde una sería la suerte de conseguir en el de 2,75 millones dólares.
Irónicamente, gran parte del mercado actual de bienes raíces está experimentando las cuestiones valorativas mismo que los grandes bancos se enfrentan con sus activos. valoración de mercado a mercado se convierte en dudoso, en el mejor de los casos, en condiciones de falta de liquidez. El método más común de bienes raíces residenciales métodos de valoración es la valoración de una vivienda en comparación con otras casas similares que han vendido recientemente. Se trata esencialmente de una valoración de mercado a mercado, comparando los activos similares a otros activos similares, para obtener un precio. Esta es una buena práctica cuando hay activos similares, pero cuando hay tan pocas ventas, comparables no existen, lo que conduce a precios igualmente falsa o dudosa reconstrucción de fijación de precios en el que cada casa es la costumbre y no hay dos lotes son iguales.
En estas condiciones, el análisis de sub-población pierde su valor. Un paso más atrás para obtener una muestra de población más grandes a expensas de la precisión de sub-población. Cuando hacemos esto, vemos que Rancho Santa Fe, en su conjunto, experimentó una disminución del 2% del precio mediano entre los dos primeros trimestres de 2008 y 2009 (Tabla A). Vemos también otras indicaciones de falta de liquidez, es decir, el inventario general por casi el 18% y el de venta en un 38%. El mayor factor de predicción de valoración Rancho Santa Fe de lujo de bienes raíces es ahora la paciencia y / o los medios financieros de sus vendedores para capear la tormenta económica sistémica.
La Jolla Inmuebles de lujo
En general, el lujo de La Jolla mercado residencial de bienes raíces (definido a los efectos de este análisis ya que todos montarse y desmontarse propiedades residenciales que figuran con la San Diego Servicio de Listados Múltiples para los códigos 92037 zip) experimentaron casi una disminución del 20% precio promedio al comparar la primera trimestre de 2008 al mismo período de 2009. Afortunadamente, debido al volumen natural más alto de ventas en La Jolla frente al Rancho Santa Fe, hemos sido capaces de discernir que gran parte de esta reducción de precios como resultado de las propiedades de igual o mayor a $ 750.000.
Hemos segmentado el mercado por el precio de venta original: 1) Propiedades de menos de $ 750.000, 2) Propiedades de mayor 
o igual a $ 750.000 y menos de 1.750.000 dólares, y 3) Propiedades de mayor o igual a 1.750.000 dólares. En general, las ventas cayeron un 18% con 98 unidades vendidas en el primer trimestre de 2008 frente a 80 propiedades en el primer trimestre de 2009. Curiosamente, las ventas subieron un 7% para propiedades de menos de 750.000 dólares, con 29 unidades vendidas en el primer trimestre de 2009 frente a 27 en el mismo período de 2008. Por consiguiente, aunque las ventas totales se redujeron de La Jolla en un 18%, todo eso vino de las propiedades con un precio de lista original o igual a $ 750.000.
Este patrón continúa incluso cuando se mira en los cambios en el inventario. Inventario de propiedades de menos de 750.000 dólares se ha reducido casi un 25%. Inventario promedio al día durante el primer trimestre de 2008 fue de 120 propiedades. Inventario promedio al día durante el primer trimestre de 2009 fue de 91 propiedades. Este es un signo saludable, especialmente cuando las ventas de este segmento de precios han subido casi un 8%. Sin embargo, esto no puede decirse de los segmentos de precio otros dos, ambos de los cuales han experimentado un aumento de los niveles de inventario. El segmento de precio más alto, las propiedades con un precio de listado inicial superior a 1.750.000 dólares ha experimentado un aumento del 31% en los niveles de inventario, pasando de un promedio diario de 162 en el primer trimestre de 2008 a 213 en el mismo período de 2009. El segmento de precio medio también experimentó un aumento del 9% del inventario. En esencia, las propiedades de más de 750.000 dólares se han vuelto más abundantes en el mercado, hasta tal punto, que han impulsado el inventario general de La Jolla hasta un 8%.
No es sorprendente que las propiedades con un valor de cotización original mayor de 750.000 dólares también han experimentado los mayores descensos del precio mediano. En general, el precio medio de La Jolla ha disminuido cerca del 20% al comparar el primer trimestre de 2008 al primer trimestre de 2009. Gran parte de esa disminución se produce a partir de las propiedades de más de 750.000 dólares, que provenían de la oferta de suministro de esta subpoblación grave desequilibrio de la demanda / antes citada. El segmento de precio más bajo fue mucho mejor con sólo una disminución de 3,5% del precio mediano, en gran parte debido a su fuente mucho más fuerte y posición de la demanda. Parece como si este segmento de precio más bajo es en sí mismo antes de la corrección de los segmentos de precio dos superiores. Francamente, esto no es del todo sorprendente, teniendo en cuenta este segmento de precio más bajo fue el primero en ser golpeado por la tormenta. Puede que sólo sea el primero en salir de ella también.
Escrito por Linda y Tom Sansone
Willis Allen Real Estate
www.LindaSansone.com
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