Coronado
Dos muy diferentes mercados de bienes raíces han surgido en Coronado (definido a los efectos de este análisis, como todos los adjuntos y residenciales de casas unifamiliares, que figuran con la de San Diego del Servicio de Listados Múltiples para el código postal 92118). Uno está luchando y tiene retos por delante. El otro sigue siendo resistente y mucho mejor posicionados.
Para ver esta dicotomía, nos Coronado segmentado de bienes raíces en 3 grupos por precio de lista original: 1) 
Propiedades de menos de $ 1.5 millones; 2) Propiedades de mayor o igual a $ 1,5 millones y menos de US $ 2,4 millones y 3) Propiedades de mayor o igual a $ 2,4 millones. Para cada uno de estos grupos de precios, se compararon sus resultados en los primeros 8 meses de 2007 con el mismo período de 2008. Curiosamente, su comportamiento difiere notablemente entre las propiedades de menos de US $ 1,5 millones y los más de $ 1,5 millones. El contraste es lo suficientemente importantes como para merecer dos mercados distintos.
El primer mercado se compone de propiedades con un precio de lista original de menos de US $ 1,5 millones (o el precio del grupo 1 de nuestra lista de segmentación de arriba). De todos los grupos, este grupo está luchando por el más bajo el actual entorno de bienes raíces. Cuando se comparan los primeros 8 meses de 2007 a 2008, este grupo ha experimentado la mayor reducción en el volumen de ventas, el mayor incremento en los inventarios existentes, y la mayor disminución de precio medio. Lo más preocupante es el espectacular crecimiento de los inventarios o de propiedades disponibles para la venta dentro de este grupo de precios. A pesar de que el número de ventas ha descendido casi un 50% desde el año pasado, el inventario ha crecido casi un 20%, a pesar de los plazos de comercialización más largos y la caída de precios. En algún momento, el inventario se corrija por sí. Lo más probable, dada la demanda menguante, esto se debe a: a) las reducciones de precios para atraer a la demanda y / o, b) la reducción de las listas de nuevo.
El mercado coloca segundo y más fuerte consiste en propiedades con un precio de lista inicial sea superior o igual a $ 1,5 millones (o grupos de precios 2 y 3 de nuestra lista de segmentación anterior). Aunque existen diferencias de comportamiento entre los grupos 2 y 3, que son leves, cuando se las compara en su conjunto para el Grupo 1. Este es el marcado contraste que los diferencia como un mercado separado. Por ejemplo, mientras que las propiedades con un 
precio de lista original de menos de $ 1.5 millones han crecido dramáticamente el inventario, los de arriba han reducido los niveles promedio de inventario diario. Gran parte de esta reducción de inventario ha venido de una reducción en las listas de nuevo y un mayor nivel de demanda relativa de las propiedades por debajo de $ 1,5 millones. No es sorprendente que los precios promedio han sido o bien mantenerse o aumentar ligeramente, desde 2007. Sin embargo, igualmente importante, este "segundo mercado" está mucho mejor posicionada hacia adelante, ya que no se lucha con el exceso de oferta.
Esta dicotomía del mercado dentro de Coronado pone de relieve la importancia del establecimiento de compra / venta de las estrategias. Aquellos que han seguido este editorial durante el 2008 entiendo que no sólo las zonas comportan de manera diferente, pero también lo hacen las subpoblaciones en esas áreas. Algunas de estas subpoblaciones experimentado una apreciación diferente en el camino hacia arriba. Lo que estamos presenciando ahora es lo diferente que muchos de estos subgrupos de comportarse en el camino hacia abajo. Algunos les irá mejor que otros, pero la incorporación de la dinámica de los previstos en una compra / venta de la estrategia es fundamental. Nadie puede predecir con precisión cómo una subpoblación decidirá a corregirse. ¿Va a tomar sus propiedades fuera del mercado y capear el medio ambiente? ¿Va a vender? Y entonces, en qué porcentaje y grado? Esto está determinado en parte por el comportamiento demográfico, la economía y la situación financiera personal. Ninguno de los cuales son conocidos ampliamente. Sin embargo, algunos escenarios se presentan conclusiones evidentes. Son estas conclusiones a las que al menos deben ser considerados al seleccionar una dirección de inversión.
Centro de San Diego
De todas las áreas que analizamos, el centro de San Diego (definido a los efectos de este análisis, como todas las propiedades residenciales en el código postal 92101) ha estado bajo el mayor grado de transformación, añadiendo varios edificios de condominios con espectaculares vistas, literalmente, de clase mundial. Sin embargo, es precisamente este crecimiento vertical o aumento dramático de la nueva oferta que hace el centro de un reto de analizar. Al igual que otras áreas, está limitada por su código postal, pero a diferencia de otras áreas, el centro ha ido creciendo hacia el cielo. En esencia, esto es equivalente a una expansión de la frontera de código postal.
Para apreciar mejor cómo la nueva construcción puede distorsionar las estadísticas, hemos creado dos representaciones geoespaciales de toda la actividad de venta para el centro de San Diego desde enero 2006 a julio 2008. La primera representación (Gráfico C) muestra el número de ventas de parcelas residenciales conspirado contra el centro. Lo llamamos un geoespacial 
de representación, porque el número de ventas son representados como una nube de racimo se extiende sobre la zona centro de la ciudad. Esta nube representa el 81% de todas las ventas del centro con el 19% restante no se muestra en líneas generales, pero dispersos en el código postal restantes. En el gráfico C, hay cuatro grupos que representan las áreas de mayor actividad de venta. La segunda representación (gráfico D) muestra la nube mismo grupo, pero trazado en los distritos de la ciudad. Como veremos, parte de la actividad de venta, representada por la nube de clúster, se deben a la construcción del nuevo edificio, mientras que otras partes se deben a la ventas de la repetición que ya existen. La separación de los dos y la comprensión de su influencia sobre los otros es fundamental para evaluar la dinámica del mercado. 
Si nos fijamos en la representación geoespacial segundo (Gráfico C), que muestra la actividad de venta en contra de los distritos del centro, es evidente que la mayoría de la actividad que ocurre a lo largo de la costa. Esto ocurre porque los grandes edificios de condominios frente al mar, mientras que la frontera de la mayoría de los paquetes comerciales ocupan el centro del centro. Al comparar el primer semestre de 2007 a 2008, vemos que las estadísticas procedentes de muy diferentes de cada grupo, sesgada por la presencia o ausencia de nueva construcción. Por ejemplo, el Grupo 1 había 124 de ventas para el primer semestre de 2007 y 86 de ventas para el mismo período en 2008. Precio medio de venta se mantuvo en alrededor de $ 460K. Esta actividad representa la dinámica de la no construcción del nuevo edificio dentro de esta área para el período de tiempo considerado. Sin embargo, cuando nos fijamos en el grupo 3, vemos una clara aberración surgir. Aumento de las ventas de 50 en 2007 a 183 en 2008 con el precio medio de venta también está aumentando el 11% de $ 812K en 2007 a $ 903K en 2008.
Al analizar los puntos de datos que componen el grupo 3, rápidamente se hace evidente que el Grupo 3 se compone sobre todo de la actividad de venta de una única y gran nuevo edificio de condominios de lujo. Esta es la razón por la que ver las ventas van desde 50 hasta 183 cuando se compara el primer semestre de 2007 y 2008. Es también por eso vemos que el precio de venta promedio de incremento del 11%. Grupo 3 representa las manzanas y naranjas, los inventarios existentes y nuevos. La introducción de este nuevo edificio en el centro del mercado de bienes raíces distorsiona las estadísticas de venta existentes, especialmente para su área de venta localizados en racimo. Para agravar el problema, hay muchos de estos nuevos edificios de gran tamaño que se presentaron y están siendo introducidos en el mercado del centro. La clave para evaluar la dinámica del mercado del centro es el precio por pie cuadrado. El reto no es la normalización de los metros cuadrados por varias categorías. Altura de piso es una categoría. Punto de mira es una categoría. Ubicación es el centro de una categoría. La calidad de la construcción es de una categoría. Las amenidades del edificio es de una categoría. Nueva construcción o de la edad es un edificio de categoría, etc Aquí mostramos cómo ésta puede sesgar las estadísticas cuando no están debidamente segmentado fuera de inventario existente. En los artículos a venir, vamos a mostrar la influencia de algunas de estas otras categorías cuando no están debidamente justificados.
¿Qué sigue?
Al revisar los datos que reunimos para Coronado y Centro de San Diego, es importante recordar que estas áreas están compuestas por grupos de población, algunos comporta muy diferente a los demás. Por ejemplo, las propiedades que están en la playa en Coronado, pueden comportarse de manera diferente que en otras zonas de Coronado. Asimismo, los condominios en un área del centro de la ciudad pueden comportarse de manera diferente a otra área. Hay sub-poblaciones, incluso dentro de las áreas. Lo que hemos presentado aquí es un sub-análisis parcial de la población. Un análisis completo sería identificar la subpoblación de la propiedad en cuestión y luego evaluar el comportamiento de dicha subpoblación en particular. En la edición del próximo mes, vamos a volver a Rancho Santa Fe y Del Mar para una actualización de su año-a-rendimiento de la fecha.
Escrito por Linda y Tom Sansone
Willis Allen Real Estate
www.LindaSansone.com
(858) 775-6356
