Coronado
Dos mercados muy diferentes de bienes raíces han surgido en Coronado (definido a los efectos de este análisis ya que todos montarse y desmontarse propiedades residenciales que figuran con la San Diego Servicio de Listados Múltiples para el código 92118 postal). Uno de ellos es la lucha y tiene desafíos por delante. Los restos de otros resistentes y mucho mejor posicionados.
Para ver esta dicotomía, hemos segmentado de bienes Coronado real en 3 grupos por el precio de venta original: 1) 
Propiedades de menos de 1,5 millones dólares, 2) Propiedades mayor o igual a $ 1,5 millones y menos de $ 2,4 millones; y 3) Propiedades de mayor o igual a $ 2,4 millones. Para cada uno de estos grupos de precios, se compararon sus resultados en los primeros 8 meses de 2007 con el mismo período de 2008. Curiosamente, sus comportamientos diferencias considerables entre las propiedades de menos de US $ 1,5 millones y los más de $ 1,5 millones. El contraste es lo suficientemente importantes como para merecer como dos mercados distintos.
El primer mercado se compone de propiedades con un precio de listado inicial de menos de $ 1,5 millones (o el precio del grupo 1 de nuestra lista de segmentación más arriba). De todos los grupos, este grupo está luchando al máximo en el entorno inmobiliario actual. Al comparar los primeros 8 meses de 2007 a 2008, este grupo ha experimentado la mayor reducción en el volumen de ventas, el mayor incremento en los inventarios existentes, y el mayor descenso de los precios promedio. Lo más preocupante es el crecimiento dramático de inventario o propiedades disponibles para la venta dentro de este grupo de precios. A pesar de que el número de ventas ha disminuido casi un 50% respecto al año pasado, el inventario ha crecido casi un 20%, a pesar de los plazos de comercialización más largo y la caída de precios. En algún momento, el inventario se corregirá. Lo más probable, dada la demanda menguante, esto se debe a: A) reducciones de precios para atraer a la demanda y / o, B) una reducción de los nuevos anuncios.
El segundo mercado más fuerte y posicionado se compone de propiedades cuyo precio de lista original o igual a $ 1,5 millones (o grupos de precios 2 y 3 de nuestra lista de segmentación más arriba). Aunque hay diferencias de comportamiento entre los grupos 2 y 3, que son leves, cuando se le compara en su conjunto para el Grupo 1. Este es el claro contraste que los diferencia como un mercado separado. Por ejemplo, mientras que las propiedades con un 
precio de lista original de menos de US $ 1,5 millones han crecido espectacularmente el inventario, los de arriba han reducido los niveles medios de inventario diario. Gran parte de esta reducción de inventarios ha llegado a una reducción en los nuevos anuncios y con un nivel mayor demanda relativa de esas propiedades por debajo de $ 1,5 millones. No es sorprendente que los precios medios han sido o bien mantenerse o aumentar ligeramente, desde el año 2007. Sin embargo, igualmente importante, este mercado de "segunda" está mucho mejor posicionado hacia adelante, ya que no se lucha con el exceso de oferta.
Esta dicotomía del mercado dentro de Coronado pone de relieve la importancia de establecer compra / venta estrategias. Los que han seguido este editorial lo largo de 2008 entiendo que no sólo las áreas comportan de manera diferente, pero también lo hacen las subpoblaciones dentro de esas áreas. Algunas de estas subpoblaciones experimentado una apreciación diferente en el camino hacia arriba. Lo que estamos presenciando en la actualidad es lo diferente muchas de estas subpoblaciones se comportan en la manera abajo. Algunos les irá mejor que otros, pero la dinámica de incorporación de los previstos en una compra / venta de la estrategia es fundamental. Nadie puede predecir con precisión cómo una subpoblación decidirá a corregirse. ¿Va a tener sus propiedades fuera del mercado y capear el medio ambiente? ¿Va a vender? Y entonces, ¿en qué proporción y el grado? Esto se determina en parte por el comportamiento demográfico, la economía y la situación financiera personal. Ninguno de los cuales son conocidos ampliamente. Sin embargo, algunos escenarios supongan fácilmente inferencias aparente. Son estas conclusiones a las que al menos debería considerarse cuando se selecciona una dirección de inversión.
Centro de San Diego
De todas las áreas que analizamos, el centro de San Diego (definido a los efectos del presente análisis, todas las propiedades residenciales en el código postal 92101) ha estado bajo el mayor grado de transformación, la adición de varios edificios de condominios con espectaculares vistas, literalmente, de clase mundial. Sin embargo, es precisamente este crecimiento vertical o espectacular aumento de la oferta nueva, que hace el centro de un reto de analizar. Al igual que otras áreas, es limitada por su código postal, pero a diferencia de otras áreas, el centro ha ido creciendo hacia el cielo. En esencia, esto es equivalente a un límite de código postal en expansión.
Para apreciar mejor la forma de nueva construcción puede distorsionar las estadísticas, hemos creado dos representaciones geoespaciales de toda la actividad de venta de centro de San Diego desde enero 2006 hasta julio 2008. La primera representación (Gráfico C) muestra el número de ventas residenciales registrarse en el centro de las parcelas. Lo llamamos geoespacial 
representación, porque el número de ventas son representados como un grupo de nubes se extiende sobre el centro de la ciudad. Esta nube representa el 81% de todas las ventas del centro con el otro 19% no se muestra pero en general dispersos en el código postal restantes. En el cuadro C, hay cuatro grupos que representan las áreas de mayor actividad de venta. La segunda representación (gráfico D) muestra la nube mismo grupo, pero trazarse sobre los distritos de la ciudad. Como veremos, parte de la actividad de venta, representada por la nube de clúster, se deben a la construcción del nuevo edificio mientras que otras partes se deben a que las ventas de la repetición. La separación de las dos y la comprensión de su influencia sobre los otros es fundamental para evaluar la dinámica del mercado. 
Si nos fijamos en la segunda representación geoespacial (Gráfico C), mostrando la actividad de venta contra los distritos del centro, es evidente que la mayoría de la actividad ocurre a lo largo del paseo marítimo. Esto se debe a que el condominio más grandes edificios frontera la línea de costa, mientras que la mayoría de paquetes comerciales ocupan el centro del centro. Al comparar el primer semestre de 2007 a 2008, vemos las estadísticas procedentes de muy diferentes de cada grupo, sesgada por la presencia o ausencia de nueva construcción. Por ejemplo, había 124 Grupo 1 de ventas para el primer semestre de 2007 y las ventas de 86 para el mismo período en 2008. Precio medio de venta se mantuvo en alrededor de $ 460K. Esta actividad representa la dinámica de la no construcción del nuevo edificio dentro de esta área para el período de tiempo considerado. Sin embargo, cuando nos fijamos en el Grupo 3, se observa una clara aberración surgir. Aumento de las ventas de 50 en 2007 a 183 en 2008 con el precio medio de venta también está aumentando el 11% de $ 812K en 2007 a $ 903K en 2008.
Al analizar los puntos de datos que conforman el Grupo 3, rápidamente se hace evidente que el Grupo 3 se compone sobre todo de la actividad de venta de una única y gran nuevo edificio de condominios de lujo. Esta es la razón por la que ver las ventas van desde 50 hasta 183 cuando se compara el primer semestre de 2007 y 2008. Y por eso también vemos el salto de precios de venta promedio de 11%. Grupo 3 representa las manzanas y naranjas; inventario nuevos y existentes. La introducción de este nuevo edificio en el mercado inmobiliario del centro sesga las actuales estadísticas de venta, sobre todo por su área localizada clúster venta. Para agravar el problema, hay muchos de estos nuevos edificios de gran tamaño que se presentaron y se siguen introducido en el mercado del centro. La clave para evaluar la dinámica de mercado del centro es el pie de precio por plaza. El reto no es la normalización de los metros cuadrados por varias categorías. Altura del suelo es una categoría. dirección de la vista es una categoría. ubicado en el centro es una categoría. calidad de la construcción es una categoría. Las amenidades del edificio es una categoría. El nuevo edificio o la construcción de la edad es una categoría, etc Aquí mostramos cómo ésta puede sesgar las estadísticas cuando no a la práctica adecuadamente segmentados del inventario existente. En artículos venideros, vamos a mostrar la influencia de algunas de estas otras categorías cuando no debidamente contabilizado.
¿Y ahora qué?
Al revisar los datos que hemos elaborado para Coronado y el centro de San Diego, es importante recordar que estas áreas se componen de sub-poblaciones, algunas de comportarse muy diferente a los demás. Por ejemplo, las propiedades que están en la playa en Coronado puede comportarse de manera diferente que otras áreas de Coronado. Del mismo modo, condominios en un área del centro de la ciudad se pueden comportar de manera diferente que otra. Incluso hay grupos de población dentro de las áreas. Lo que hemos presentado aquí es un análisis parcial subpoblación. Un análisis completo sería identificar la subpoblación de la propiedad en cuestión y luego de evaluar conductas que subpoblación particular. En la edición del mes que viene, volveremos Rancho Santa Fe y Del Mar para una actualización de su desempeño del año hasta la fecha.
Escrito por Linda y Tom Sansone
Willis Allen Real Estate
www.LindaSansone.com
(858) 775-6356
