Coronado
Dos mercados de bienes raíces muy diferentes han surgido en San Diego (que se define con el propósito de este análisis, como todas las propiedades residenciales de conectar y desconectar la lista con el Servicio de Listados Múltiples de San Diego para el código postal 92118). Uno está luchando y tiene retos por delante. El otro se mantiene fuerte y mucho mejor posicionados.
Para ver esta dicotomía, hemos segmentado de bienes raíces de Coronado en 3 grupos por precio de lista original: 1) 
Propiedades de menos de 1,5 millones de dólares, 2) las propiedades superiores o iguales a US $ 1,5 millones y menos de $ 2,4 millones, y 3) Propiedades de mayor o igual a US $ 2,4 millones. Para cada uno de estos grupos de precios, se comparó su desempeño en los primeros 8 meses de 2007 con el mismo periodo de 2008. Curiosamente, su comportamiento difiere notablemente entre las propiedades de menos de US $ 1,5 millones y por encima de los $ 1,5 millones. El contraste es suficientemente importante como para merecer como dos mercados distintos.
El primer mercado se compone de propiedades con un precio de lista original de menos de US $ 1,5 millones (o grupo precio 1 de nuestra lista de segmentación de arriba). De todos los grupos, este grupo está luchando al máximo en el entorno actual de bienes raíces. Cuando se comparan los primeros 8 meses de 2007 a 2008, este grupo ha experimentado la mayor reducción en el volumen de ventas, el mayor incremento en el inventario existente, y el mayor descenso de los precios promedio. Lo más preocupante es el espectacular crecimiento de los inventarios o las propiedades disponibles para la venta dentro de este grupo de precios. A pesar de que el número de ventas se ha reducido casi un 50% respecto al año pasado, el inventario ha crecido casi un 20%, a pesar de los plazos de comercialización más largos y la caída de precios. En algún momento, el inventario se corregirá. Lo más probable, dada la demanda menguante, esto será debido a: A) las reducciones de precios para atraer a la demanda y / o, b) la reducción de los nuevos anuncios.
El segundo mercado más fuerte y la posición se compone de propiedades con un precio de lista original de mayor o igual a $ 1.5 millones (o grupos de precios de 2 y 3 de nuestra lista de segmentación de arriba). Aunque hay diferencias de comportamiento entre los grupos 2 y 3, son ligera, cuando se compara en su conjunto para el Grupo 1. Este es el claro contraste que los distingue como un mercado separado. Por ejemplo, mientras que las propiedades con una 
precio de lista original de menos de US $ 1,5 millones han crecido drásticamente el inventario, los de arriba han reducido los niveles promedio de inventario diario. Gran parte de esta reducción de inventarios ha venido de una reducción en los nuevos anuncios y un nivel de aumento de la demanda relativa a las propiedades de menos de $ 1,5 millones. No es sorprendente que los precios medios han sido o bien mantenido o aumentado ligeramente, desde el año 2007. Sin embargo, igualmente importante, este "segundo mercado" es mucho mejor posicionados en el futuro, ya que no va a estar luchando con un exceso de oferta.
Esta dicotomía de mercado dentro de Coronado pone de relieve la importancia de establecer de compra / venta de estrategias. Aquellos que han seguido este editorial lo largo de 2008 entiende que no sólo las áreas comportan de manera diferente, pero también lo hacen las subpoblaciones dentro de esas áreas. Algunas de estas subpoblaciones experimentado apreciaciones diferentes en el camino hacia arriba. Lo que estamos presenciando ahora es lo diferente que muchas de estas subpoblaciones se comportan en la manera abajo. Algunos les irá mejor que otros, pero la incorporación de las dinámicas previstas en una estrategia de compra / venta es fundamental. Nadie puede predecir con precisión cómo una subpoblación decidirá corregirse a sí misma. ¿Va a tomar sus propiedades del mercado y capear el medio ambiente? ¿Va a vender? Y entonces, ¿en qué proporción y el grado? Esto está determinado en parte por el comportamiento demográfico, la economía y la situación financiera personal. Ninguno de los cuales se conocen ampliamente. Sin embargo, algunos escenarios se presentan inferencias fácilmente aparentes. Estas son las conclusiones a las que al menos debe tenerse en cuenta al seleccionar una dirección de la inversión.
El centro de San Diego
De todas las áreas que se analizan, el centro de San Diego (que se define con el propósito de este análisis, como todas las propiedades residenciales en el código postal 92101) ha sido objeto de un mayor grado de transformación, la adición de varios edificios de condominios con vistas espectaculares de la clase, literalmente, del mundo. Sin embargo, es precisamente este crecimiento vertical o el aumento dramático de la nueva oferta que hace el centro de un desafío de analizar. Al igual que otras áreas, que está limitada por su código postal, pero a diferencia de otras áreas, el centro ha ido creciendo hacia el cielo. En esencia, esto es equivalente a un límite de código postal en expansión.
Para apreciar mejor la forma en la nueva construcción puede distorsionar las estadísticas, hemos creado dos representaciones geoespaciales de toda la actividad de venta para el centro de San Diego a partir de enero de 2006 a julio de 2008. La primera representación (gráfico C) muestra el número de ventas residenciales registrarse en el centro de las parcelas. Lo llamamos un geoespacial 
representación, porque el número de ventas se representan como una nube cúmulo se extiende sobre el centro de la ciudad. Esta nube representa el 81% de las ventas del centro con el otro 19% no se muestra, pero en términos generales dispersos por todo el código postal restante. En C, gráfico, hay cuatro grupos que representan las áreas de mayor actividad de venta. La segunda representación (gráfico D) muestra la nube de mismo grupo, pero trazado en los distritos de la ciudad. Como veremos, parte de la actividad de venta, representados por la nube de clúster, se deben a la nueva construcción, mientras que otras porciones se deben a la repetición de ventas existentes. La separación de los dos y la comprensión de su influencia sobre los otros es fundamental para evaluar la dinámica del mercado. 
Si nos fijamos en la segunda representación geoespacial (gráfico C), que muestra la actividad de venta frente a los distritos del centro, está claro que la mayoría de la actividad que ocurre a lo largo de la línea de costa. Esto ocurre porque los edificios de condominios más grandes bordean la costa, mientras que la mayoría de las parcelas comerciales ocupan el centro del centro. Al comparar el primer semestre de 2007 a 2008, podemos ver las estadísticas de muy diferentes que vienen de cada grupo, en gran parte sesgados por la presencia o ausencia de nueva construcción. Por ejemplo, Grupo 1 tuvo 124 ventas para el primer semestre de 2007 y el 86 las ventas del mismo periodo de 2008. Precio medio de venta se mantuvo sin cambios en aproximadamente $ 460K. Esta actividad representa la dinámica de toda construcción nueva, dentro de esta área para el período de tiempo considerado. Sin embargo, cuando nos fijamos en el Grupo 3, se observa una clara aberración de emerger. Las ventas aumentan de 50 en 2007 a 183 en 2008, con precio medio de venta también un incremento del 11% a partir de $ 812K en 2007 a $ 903K en 2008.
Al analizar los puntos de datos que componen el Grupo 3, rápidamente se hace evidente que el Grupo 3 se compone sobre todo de la actividad de venta de un único y gran edificio de nueva construcción de condominios de lujo. Es por eso que vemos las ventas van desde 50 hasta 183 cuando se compara el primer semestre de 2007 y 2008. También es por eso que vemos el precio de venta promedio de incremento de 11%. Grupo 3 representa las manzanas y las naranjas, el inventario nuevo y existente. La introducción de este nuevo edificio en el mercado de bienes raíces del centro distorsiona las estadísticas existentes de venta, sobre todo por su área localizada cúmulo venta. Para agravar el problema, hay muchos de estos nuevos edificios grandes que se han introducido y todavía se están introduciendo en el mercado del centro. La clave para evaluar la dinámica del mercado del centro es el precio por pie cuadrado. El reto no es la normalización de los metros cuadrados por varias categorías. Altura del piso es una categoría. Dirección de la vista es una categoría. Ubicación en el centro es una categoría. Calidad de la construcción es una categoría. Las instalaciones del edificio es de una categoría. Nueva construcción o la edad es un edificio de categoría, etc Aquí mostramos cómo ésta puede distorsionar las estadísticas cuando no a cabo correctamente segmentada del inventario existente. En artículos venideros, vamos a mostrar la influencia de algunas de estas otras categorías cuando no se cuenta adecuadamente.
¿Qué sigue?
Al revisar los datos que ponemos juntos por Coronado y el centro de San Diego, es importante recordar que estas zonas se componen de sub-poblaciones, algunos comporta muy diferente a los demás. Por ejemplo, las propiedades que están en la playa de Coronado se comportan de manera diferente que en otras zonas de Coronado. Asimismo, los condominios en un área del centro de la ciudad se comportan de manera diferente a otra área. Incluso hay subgrupos de población dentro de las áreas. Lo que hemos presentado aquí es una vista parcial subpoblación análisis. Un análisis completo sería identificar la subpoblación de la propiedad en cuestión y luego de evaluar conductas que subpoblación particular. En la edición del próximo mes, vamos a volver a Rancho Santa Fe y Del Mar para una actualización de su año a la fecha de rendimiento.
Escrito por Linda y Tom Sansone
Willis Allen Real Estate
www.LindaSansone.com
(858) 775-6356
